Apartamento em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires
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Apartamento T3 com 119 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 497 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 390 086 €, 21,6% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 119 m², certificado energético C. Localizado freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Esta propriedade possui uma grande varanda equipada com churrasqueira e oferece vistas desobstruídas, melhorando tanto a vida ao ar livre como a atmosfera geral do apartamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €497,500 está €107,414 (27.5%) acima do valor justo de €390,086. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada nas dinâmicas atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €390,086 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €497,500 situa-se €107,414 (27.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €497,500 face à base da zona de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal de €301,274 (€2,532/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €301,274, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €390,086 (€3,278/m²), uma diferença de €107,414 (27.5%) face ao preço pedido de €497,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 3d9a73 | Imóvel em análise | €497,500 | €4,181 | — | 79 | 74 |
| jardim e da Baía do Seixal | Ativo | €269,900 | €3,033 | 27.5% | 80 | 76 |
| rua Movimento das Forças Armadas | Ativo | €389,000 | €3,851 | 7.9% | 75 | 71 |
| rua João Gouveia | Ativo | €550,000 | €2,736 | 34.5% | 75 | 84 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · b7b518 | Ativo | €525,000 | €3,523 | 15.7% | 75 | 81 |
| Mediana | €457,000 | €3,278 | 21.6% | 75 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 27,5%, com um preço de listagem de €497,500 em comparação a um valor justo de €390,086. Com um rendimento bruto de apenas 2,3%, o investimento pode enfrentar dificuldades para atender a expectativas de retorno de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Ao preço de €497,500, o apartamento está significativamente acima do seu valor justo, indicando uma sobrevalorização de 27,5% que diminui o seu apelo potencial para arrendamentos familiares. Apesar de uma pontuação de condição aceitável de 81/100, o preço elevado pode desmotivar o interesse dos inquilinos nesta área suburbana. Compra e manutenção O preço de listagem atual de €497,500 indica uma sobrevalorização de 27,5% em relação ao seu valor justo, o que pode dificultar o potencial de valorização para uma estratégia de compra e manutenção. O rendimento bruto modesto de 2,3% sugere um fluxo de caixa limitado a curto prazo, complicando ainda mais a justificativa para o investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, há uma chance significativa de aumento da rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em taxas de vacância mais elevadas e custos associados no futuro.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 537 139 €
- Capital próprio necessário
- 139 139 €
- Prestação mensal
- 1678 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1325 €
- Preço497 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3980 €
- Imposto do Selo (crédito)2388 €
- Escritura, registo e banco2694 €
- Obras3477 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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