Moradia em Alverca do Ribatejo e Sobralinho
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Moradia T2 com 65 m² em Alverca do Ribatejo e Sobralinho, Vila Franca de Xira, à venda por 249 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 246 528 €, em linha com o preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, jardim e pavimento flutuante.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 65 m², construído em 1976. Localizado em estrada Graciosa, freguesia de Alverca do Ribatejo e Sobralinho, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. A propriedade oferece um amplo terreno de 590 m² com potencial para expansão, incluindo um segundo andar para proporcionar vistas abrangentes sobre o Rio Tejo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,000 está ligeiramente acima do valor justo de €246,528, representando um prémio de 1,0%. Esta propriedade está ao preço justo no mercado, alinhando-se de perto com as condições locais. Buy-to-flip angle. Com uma estratégia de revenda, pequenas renovações podem aumentar o valor, visando um lucro através de melhorias cosméticas, provavelmente gerando um retorno atrativo sobre o investimento. Buy-to-let angle. A renda estimada de €788 por mês alcança um rendimento bruto de 3,8%, proporcionando um fluxo de caixa estável provenientes de arrendamentos familiares de longo prazo numa localização suburbana desejável.
Avaliação
Valor justo estimado em €246,528 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €249,000 situa-se €2,472 (1.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,000 face à base da zona de estrada Graciosa de €255,544 (€3,931/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 38/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €255,544, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €246,528 (€3,793/m²), uma diferença de €2,472 (1.0%) face ao preço pedido de €249,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada Graciosa | Imóvel em análise | €249,000 | €3,831 | — | 30 | 70 |
| Alhandra, São João dos Montes e Calhandriz · 49b81f | Ativo | €225,000 | €3,462 | 9.6% | — | 59 |
| Alhandra, São João dos Montes e Calhandriz · 261ec7 | Ativo | €340,000 | €5,075 | 32.5% | — | 61 |
| rua da Figueira | Ativo | €190,000 | €2,879 | 24.9% | — | 64 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 4a81a8 | Ativo | €495,000 | €4,125 | 7.7% | 60 | 65 |
| Mediana | €282,500 | €3,794 | 1.0% | 60 | 63 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Alverca do Ribatejo e Sobralinho oferece um rendimento bruto de 3,8%, refletindo um potencial de arrendamento estável nesta localização suburbana. Dado o valor de mercado justo de €246,528, o potencial de rendimento de arrendamento é razoável em relação ao preço pedido de €249,000. Compra e manutenção Adquirir esta propriedade para uma estratégia de compra e manutenção pode resultar em uma valorização estável a longo prazo, uma vez que está situada numa área suburbana com bom acesso a comodidades urbanas. Embora o valor da propriedade coincida de forma próxima com o preço pedido, o potencial de crescimento de patrimônio a longo prazo está presente numa vizinhança de baixo crime. Arrendamento familiar Com uma classificação de vizinhança favorável de 70/100, esta propriedade pode ser adequada para arrendamentos familiares que frequentemente buscam acesso à estabilidade suburbana e a taxas de criminalidade mais baixas. Apesar de estar avaliada em €249,000, apenas ligeiramente acima do valor justo, a propriedade está posicionada para atrair famílias em busca de proximidade com as conveniências urbanas de Lisboa.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, existe um risco de recessões económicas locais que podem afetar a retenção de inquilinos e a renda obtida.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 310 688 €
- Capital próprio necessário
- 111 488 €
- Prestação mensal
- 840 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -467 €
- Preço249 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8036 €
- Imposto do Selo (escritura)1992 €
- Imposto do Selo (crédito)1195 €
- Escritura, registo e banco2098 €
- Obras48 368 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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