Apartamento T1, 67 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures
Apartamento T1 com 67 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 349 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 289 040 €, 17,2% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 67 m², no 6º andar, construído em 2024, certificado energético A. Localizado em rua Manuel Valadares, 5, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Este apartamento dispõe de um amplo varanda de 9,6 m² com vistas desimpedidas, ideal para relaxamento ao ar livre, e está situado numa urbanização de alta procura conhecida por amenidades modernas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €349,000 excede o valor justo de €289,040 em €59,960 (20.7%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância exige uma consideração cuidadosa antes de prosseguir com as decisões de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €289,040 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €349,000 situa-se €59,960 (20.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €349,000 face à base da zona de rua Manuel Valadares, 5 de €241,273 (€3,601/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €241,273, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €289,040 (€4,314/m²), uma diferença de €59,960 (20.7%) face ao preço pedido de €349,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Manuel Valadares, 5 | Imóvel em análise | €349,000 | €5,209 | — | 78 | 75 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 19094b | Ativo | €260,000 | €4,483 | 13.9% | 85 | 76 |
| rua Ilha da Madeira, 25 | Ativo | €262,500 | €5,966 | 14.5% | 70 | 72 |
| rua Padre Rui Valério | Ativo | €587,000 | €4,772 | 8.4% | 80 | 73 |
| rua Mário Eloy Pereira S / N | Ativo | €485,000 | €4,145 | 20.4% | 77 | 75 |
| Mediana | €373,750 | €4,628 | 11.2% | 79 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado o preço de lista de €349,000, este apartamento T1 está sobrevalorizado em relação ao seu valor justo de €289,040, apresentando uma discrepância de 20,7%. O rendimento bruto de 3,2% indica um potencial de rentabilidade limitado para estratégias de arrendamento a longo prazo numa área suburbana com qualidade média de inquilinos. Arrendamento familiar A negociação do preço da propriedade a €349,000 demonstra uma discrepância significativa em relação ao seu valor justo de €289,040, sugerindo que está sobrevalorizada em 20,7%. Embora a comunidade orientada para famílias possa atrair famílias, o rendimento de 3,2% limita a viabilidade financeira de uma abordagem de arrendamento familiar. Compra e manutenção A €349,000, o apartamento está sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €289,040, refletindo uma discrepância considerável de 20,7%. Este preço, juntamente com um rendimento modesto de 3,2%, pode dificultar o potencial de valorização de capital a longo prazo no atual ambiente de mercado.
Riscos
Exposição Económica A propriedade tem um índice de estabilidade económica de 75/100, indicando um risco moderado de que recessões económicas possam afetar a receita de aluguer. Risco de Inquilinos Um índice de estabilidade de inquilinos de 75/100 sugere um risco de os inquilinos terem uma segurança de emprego reduzida, potencialmente levando a maior vacância ou pagamentos atrasados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 378 510 €
- Capital próprio necessário
- 99 310 €
- Prestação mensal
- 1177 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -724 €
- Preço349 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 220 €
- Imposto do Selo (escritura)2792 €
- Imposto do Selo (crédito)1675 €
- Escritura, registo e banco2338 €
- Obras7486 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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