Apartamento T3, 97 m² em Benfica, Lisbon
Apartamento T3 com 97 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 492 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 434 251 €, 11,8% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 97 m², no 5º andar, certificado energético D. Localizado em rua Jorge Barradas, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta várias varandas que melhoram a conexão ao exterior e a luz natural, juntamente com um armazém no último andar e garagem partilhada, valiosos no panorama urbano de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €492,500 está acima do valor justo de €434,251, representando uma sobrevalorização de €58,249 (13,4%). Isso sugere que a propriedade pode não ser um investimento financeiro sólido ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €434,251 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €492,500 situa-se €58,249 (13.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €492,500 face à base da zona de rua Jorge Barradas de €411,995 (€4,247/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €411,995, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €434,251 (€4,477/m²), uma diferença de €58,249 (13.4%) face ao preço pedido de €492,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Jorge Barradas | Imóvel em análise | €492,500 | €5,077 | — | 60 | 81 |
| Alfragide · 99f395 | Ativo | €395,000 | €3,292 | 35.2% | 65 | 76 |
| Benfica · b3292a | Ativo | €599,900 | €5,454 | 7.4% | 55 | 78 |
| São Domingos de Benfica · ba599c | Ativo | €670,000 | €5,583 | 10.0% | 65 | 80 |
| avenida Chaby Pinheiro, 4B | Ativo | €420,000 | €3,500 | 31.1% | 72 | 76 |
| Mediana | €509,950 | €4,477 | 11.8% | 65 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €492,500 representa um prémio de 13,4% sobre o valor justo de €434,251, o que pode limitar o potencial de rendimento de arrendamento. Dado o rendimento bruto de 3,2%, esta propriedade pode não fornecer retornos competitivos no mercado de arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção O preço de listagem do apartamento excede o seu valor justo, sugerindo que a apreciação a longo prazo pode não corresponder às expectativas dos investidores. Embora a estabilidade económica de Lisboa seja atraente, a atual diferença indica que esta propriedade pode não servir como um investimento estratégico de compra e manutenção. Arrendamento familiar Apesar de um bairro bem conceituado e boas escolas nas proximidades, o preço da propriedade está excessivo em relação ao seu valor justo. As famílias que procuram acomodações para arrendamento podem encontrar opções de melhor valor, dado que o prémio desta propriedade poderia inibir a sua atratividade no mercado de arrendamento familiar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 561 922 €
- Capital próprio necessário
- 167 922 €
- Prestação mensal
- 1661 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1059 €
- Preço492 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3940 €
- Imposto do Selo (crédito)2364 €
- Escritura, registo e banco2682 €
- Obras33 736 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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