Apartamento T1, 57 m² em Barreiro e Lavradio, Barreiro
Apartamento T1 com 57 m² em Barreiro e Lavradio, Barreiro, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 205 736 €, 20,9% abaixo do preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de cidade, jardim e rio. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 57 m², no 2º andar, certificado energético B. Localizado em rua Miguel Pais, 119, freguesia de Barreiro e Lavradio, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui uma bela vista para o rio, complementada por uma mistura de elementos modernos e arquitetura histórica, aumentando o seu charme e atmosfera únicos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está significativamente acima do valor justo de €205,736, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €54,264 (26,4%). Esta discrepância sugere que os compradores devem abordar esta listagem com cautela. Buy-to-flip angle. Com foco em renovações, esta propriedade poderia atrair compradores à procura de acabamentos modernos, permitindo uma revenda lucrativa assim que as atualizações forem feitas. A condição atual apresenta oportunidades para uma rápida venda direcionada ao crescente mercado nos subúrbios de Lisboa. Buy-to-let angle. Dado o rendimento bruto estimado de 3% com renda mensal de aproximadamente €650, é adequado para estratégias de arrendamento de longo prazo focadas em famílias atraídas pelo bairro estável. O investimento provavelmente atrairá inquilinos que buscam comodidades acessíveis.
Avaliação
Valor justo estimado em €205,736 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €260,000 situa-se €54,264 (26.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de rua Miguel Pais, 119 de €170,889 (€2,998/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €170,889, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €205,736 (€3,609/m²), uma diferença de €54,264 (26.4%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Miguel Pais, 119 | Imóvel em análise | €260,000 | €4,561 | — | 70 | 74 |
| rua Maria Lalande, 49 | Ativo | €240,000 | €4,211 | 7.7% | 75 | 76 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 25f6ef | Ativo | €225,000 | €5,625 | 23.3% | 72 | 70 |
| rua Capitão Tenente Oliveira e Carmo, 22 | Ativo | €265,000 | €3,313 | 27.4% | 75 | 82 |
| rua São João Baptista de Ajudá, 55 | Ativo | €239,800 | €3,426 | 24.9% | 82 | 76 |
| Mediana | €239,900 | €3,819 | 16.3% | 75 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Considerando o preço de venda atual de €260,000, esta propriedade está sobrevalorizada em 26.4% em comparação com o seu valor justo de €205,736, o que a torna menos apelativa para arrendamentos familiares. O rendimento bruto de 3% indica uma rentabilidade limitada na atratividade para famílias inquilinas nesta localização suburbana. Arrendamento a longo prazo Com um preço de lista de €260,000, a propriedade não está alinhada com o valor justo de €205,736, indicando que está sobrevalorizada para fins de arrendamento a longo prazo. O rendimento bruto de 3% sugere ainda que pode não gerar retornos suficientes para investidores que buscam estabilidade e arrendamentos prolongados. Renovação de valor acrescentado A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €260,000, apesar do seu valor justo de €205,736, limitando a margem financeira que uma estratégia de renovação de valor acrescentado geralmente requer. Com uma pontuação de condição de 73/100, quaisquer esforços de renovação são menos prováveis de resultar em um resultado de investimento rentável, dado o alto preço de entrada.
Riscos
Risco Moderado de Inquilinos Um índice de estabilidade de inquilinos de 75 indica que podem haver flutuações potenciais na retenção de inquilinos, o que pode afetar a previsibilidade da receita de aluguer ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 284 250 €
- Capital próprio necessário
- 76 250 €
- Prestação mensal
- 874 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -576 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras9992 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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