Apartamento em Lumiar
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T4 com 211 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 1 140 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 075 509 €, em linha com o preço pedido. A análise de 48 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 211 m², no 6º andar, construído em 2002, certificado energético C. Localizado freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características notáveis: A propriedade inclui uma despensa para armazenamento adicional e uma garagem que acomoda três carros, aumentando a conveniência para famílias. Benefícios de localização: A menos de cinco minutos do Parque Quinta das Conchas e acesso ao Metro.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,140,000 sitúa-se a um ligeiro prémio de €64,491 (6.0%) sobre o valor justo de €1,075,509, indicando que está ao preço justo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,075,509 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,140,000 situa-se €64,491 (6.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,140,000 face à base da zona de Lumiar, Lisbon, Lisbon de €983,559 (€4,661/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €983,559, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,075,509 (€5,097/m²), uma diferença de €64,491 (6.0%) face ao preço pedido de €1,140,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lumiar · f14c99 | Imóvel em análise | €1,140,000 | €5,403 | — | 70 | 69 |
| rua Professor Carlos Teixeira | Ativo | €1,070,000 | €4,350 | 19.5% | 72 | 77 |
| avenida João XXI | Ativo | €1,850,000 | €5,606 | 3.8% | 72 | 82 |
| rua Virgílio Martinho, 3 | Ativo | €730,000 | €4,294 | 20.5% | 74 | 73 |
| Areeiro · 653003 | Ativo | €749,000 | €5,275 | 2.4% | 75 | 80 |
| Mediana | €909,500 | €4,813 | 10.9% | 73 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 2,6%, que se alinha com o mercado, tornando-a uma opção viável para arrendamento de longo prazo, apesar das expectativas de retorno serem inferiores em alguns outros segmentos. No entanto, a avaliação justa indica uma margem marginal de 6,0%, sugerindo que está corretamente precificada em relação ao seu potencial de arrendamento. Arrendamento para famílias Dada a sua ampla área de 211m² e as classificações razoáveis do bairro, este apartamento pode servir bem como arrendamento para famílias, proporcionando amplo espaço habitacional e comodidades adequadas. A posição de avaliação justa sugere que corresponde às expectativas do mercado, tornando-a uma escolha razoável para famílias que desejam alugar na região. Comprar e manter Como investimento em uma área suburbana de Lisboa, esta propriedade apresenta uma oportunidade estável de comprar e manter, dada a sua precificação justa e potencial para apreciação de capital a longo prazo. Embora o rendimento seja modesto a 2,6%, a boa condição da propriedade e a proximidade da cidade aumentam sua atratividade como um ativo a longo prazo, especialmente à medida que a área se desenvolve mais.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com um índice de estabilidade dos inquilinos de 65/100, há um risco significativo de aumento na rotatividade de inquilinos, afetando a renda de aluguel e os custos de gestão da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 262 768 €
- Capital próprio necessário
- 350 768 €
- Prestação mensal
- 3845 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2858 €
- Preço1 140 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões68 400 €
- Imposto do Selo (escritura)9120 €
- Imposto do Selo (crédito)5472 €
- Escritura, registo e banco4236 €
- Obras35 540 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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