Apartamento em Benfica
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Apartamento T2 com 89 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 429 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 352 235 €, 18,1% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 89 m², construído em 1966, certificado energético E. Localizado em rua Doutor João de Barros, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. A propriedade dispõe de uma generosa unidade de armazenamento de 27m² e está equipada com modernas características de segurança, incluindo uma porta de segurança e estores eléctricos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €429.900 está significativamente acima do valor justo de €352.235, representando uma sobrevalorização de €77.665 (22,0%). Isso sugere que a propriedade não é um investimento sólido nas condições atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €352,235 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €429,900 situa-se €77,665 (22.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €429,900 face à base da zona de rua Doutor João de Barros de €314,113 (€3,529/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €314,113, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €352,235 (€3,958/m²), uma diferença de €77,665 (22.0%) face ao preço pedido de €429,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doutor João de Barros | Imóvel em análise | €429,900 | €4,830 | — | 80 | 69 |
| Benfica · 4d4457 | Ativo | €499,900 | €5,617 | 16.3% | 82 | 68 |
| rua Óscar Monteiro Torres, 39 | Ativo | €310,000 | €4,133 | 14.4% | 72 | 81 |
| rua General João de Almeida S / N | Ativo | €295,000 | €3,782 | 21.7% | 78 | 72 |
| Mina de Água · ba3f4a | Ativo | €350,000 | €3,398 | 29.7% | 75 | 75 |
| Mediana | €330,000 | €3,958 | 18.1% | 77 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada com um valor justo de €352,235, em comparação com o preço de listagem de €429,900, representando uma diferença de 22,0%. Com um rendimento bruto de apenas 3,3%, este investimento pode não oferecer retornos suficientes para justificar o preço de compra elevado. Renovação de valor agregado Dada a classificação do estado da propriedade de 83/100, pode haver potencial para melhorias, mas a considerável diferença entre o preço de listagem e o valor justo indica um risco financeiro significativo. Quaisquer esforços de renovação precisariam aumentar seu valor de forma significativa para compensar a aquisição inicial sobrevalorizada. Compra e retenção O apartamento em Benfica está listado a €429,900, que excede significativamente seu valor justo de €352,235, o que indica que está sobrevalorizado, limitando assim a apreciação potencial na estratégia de compra e retenção. O contexto estável do bairro pode oferecer alguma resiliência, mas o preço atual não sustenta uma forte justificativa de investimento a longo prazo.
Riscos
Base de Inquilinos Inconsistente A pontuação de estabilidade dos inquilinos é apenas 60/100, indicando uma possível alta taxa de rotatividade e o risco de vagas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 460 391 €
- Capital próprio necessário
- 116 471 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -839 €
- Preço429 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 692 €
- Imposto do Selo (escritura)3439 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras765 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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