Apartamento em Odivelas
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Apartamento T2 com 84 m² em Odivelas, à venda por 449 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 427 601 €, em linha com o preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e campo. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 84 m², no 12º andar, certificado energético E. Localizado em rua Alice Cruz, 4, freguesia de Odivelas, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento está localizado no 12º andar, oferecendo vistas panorâmicas e excelente luz solar, juntamente com um espaço de garagem privado para maior comodidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €449,000 situa-se aproximadamente 5,0% acima do valor justo de €427,601, indicando uma posição justa no mercado sem uma sobrevalorização significativa. Isso sugere que o imóvel pode oferecer vantagens competitivas no atual panorama do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €427,601 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €449,000 situa-se €21,399 (5.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €449,000 face à base da zona de rua Alice Cruz, 4 de €374,711 (€4,461/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €374,711, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €427,601 (€5,090/m²), uma diferença de €21,399 (5.0%) face ao preço pedido de €449,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Alice Cruz, 4 | Imóvel em análise | €449,000 | €5,345 | — | 75 | 73 |
| rua Cidade de Tomar, 22A | Ativo | €360,000 | €3,273 | 38.8% | 78 | 77 |
| Odivelas · 3d960f | Ativo | €269,700 | €4,904 | 8.3% | 75 | 74 |
| rua João das Regras, 9 | Ativo | €269,700 | €4,994 | 6.6% | 76 | 71 |
| Odivelas · 8ee441 | Ativo | €320,000 | €6,154 | 15.1% | 80 | 73 |
| Mediana | €294,850 | €4,949 | 7.4% | 77 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Odivelas oferece um rendimento bruto de 2,9%, o que está alinhado com os retornos médios na área da Grande Lisboa. Com um valor justo de €427,601 e um preço de listagem apenas 5,0% mais alto, a propriedade apresenta-se como uma escolha estável para investimentos a longo prazo sem sobrecarregar compromissos financeiros. Compra e manutenção O apartamento de 2 quartos exibe um potencial sólido para estratégias de compra e manutenção, uma vez que está localizado numa subúrbia conectada a Lisboa, garantindo uma procura consistente. Com um preço justo de €449,000, oferece um rendimento moderado que apoia a valorização a longo prazo, apresentando um investimento inicial gerível. Arrendamento familiar Este apartamento é adequado para arrendamentos familiares, dado o seu tamanho e posicionamento de valor justo, proporcionando espaço e comodidades suficientes para potenciais inquilinos. Embora esteja avaliado ligeiramente acima do valor justo, a sua localização na Grande Lisboa aumenta a sua atratividade para famílias em busca de oportunidades residenciais. Não ideal para A propriedade não é adequada para o mercado de luxo, uma vez que os seus preços e condições não atendem às expectativas dos compradores de alta gama. Além disso, o mercado de arrendamento de férias de curto prazo é menos favorável devido às características suburbanas da propriedade, limitando seu potencial para gerar retornos mais altos nesse setor.
Riscos
Risco de rotatividade dos inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial para rotatividade frequente dos inquilinos, o que pode levar a maiores vazios e perda de rendimento de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 486 320 €
- Capital próprio necessário
- 127 120 €
- Prestação mensal
- 1514 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1008 €
- Preço449 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3592 €
- Imposto do Selo (crédito)2155 €
- Escritura, registo e banco2578 €
- Obras5775 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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