Apartamento em Algueirão-Mem Martins
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Apartamento T3 com 70 m² em Algueirão-Mem Martins, Sintra, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 259 997 €, 24,6% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 70 m², no 3º andar, construído em 1980, certificado energético E. Localizado em avenida Vitorino Nemésio, 10, freguesia de Algueirão-Mem Martins, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. O espaço do sótão com tetos altos oferece um potencial versátil para personalização, adequado para um escritório, armazenamento ou área de lazer, aumentando o apelo do apartamento para proprietários criativos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €345,000 está significativamente acima do valor justo de €259,997, criando uma discrepância de €85,003 (32,7%). Assim, a propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €259,997 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €345,000 situa-se €85,003 (32.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de avenida Vitorino Nemésio, 10 de €250,605 (€3,580/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 58/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €250,605, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €259,997 (€3,714/m²), uma diferença de €85,003 (32.7%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Vitorino Nemésio, 10 | Imóvel em análise | €345,000 | €4,929 | — | 55 | 66 |
| rua Malvas | Ativo | €350,000 | €3,608 | 26.8% | 55 | 76 |
| rua Bernardo Santareno | Ativo | €340,000 | €3,820 | 22.5% | 62 | 71 |
| Rio de Mouro · 4b9550 | Ativo | €305,000 | €3,547 | 28.0% | — | 66 |
| Algueirão-Mem Martins · 6d5232 | Ativo | €249,999 | €3,571 | 27.5% | 68 | 73 |
| Mediana | €322,500 | €3,590 | 27.2% | 62 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado que a propriedade está sobrevalorizada a €345,000, uma rentabilidade bruta de apenas 3.4% diminui a sua atratividade para investimentos em arrendamento a longo prazo. O substancial gap de 32.7% em relação ao seu valor justo sugere que os retornos potenciais podem não justificar o risco do investimento assumido. Arrendamento familiar O preço de lista do apartamento de €345,000 está significativamente acima do seu valor justo, o que pode afastar famílias à procura de uma opção de habitação a longo prazo mais económica. Uma rentabilidade bruta de apenas 3.4% reflete o limite nos benefícios num mercado suburbano competitivo como Algueirão-Mem Martins. Compra e manutenção Embora a propriedade possa apelar a uma estratégia de compra e manutenção, o seu estado sobrevalorizado a €345,000 prejudica a valorização potencial e o retorno sobre o investimento. A discrepância de 32.7% em relação ao valor justo levanta preocupações sobre a viabilidade a longo prazo de manter este ativo nas condições atuais do mercado.
Riscos
Sensibilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65 indica uma vulnerabilidade potencial a recessões económicas, o que pode afetar a retenção de inquilinos e a rentabilidade geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 395 746 €
- Capital próprio necessário
- 119 746 €
- Prestação mensal
- 1164 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -706 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras29 102 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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