Moradia T3, 156 m² em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar
Moradia T3 com 156 m² em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar, à venda por 384 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 286 395 €, 25,6% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 156 m², construído em 1989, certificado energético D. Localizado freguesia de Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade conta com uma cozinha totalmente equipada de alta qualidade com eletrodomésticos modernos e um espaçoso terraço privado projetado para entretenimento e relaxamento ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €384,900 está significativamente acima do valor justo, avaliado em €286,395, representando uma sobrevalorização de €98,505 (34,4%). Esta propriedade não é um bom negócio dado o prémio substancial sobre o valor justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €286,395 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €384,900 situa-se €98,505 (34.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €384,900 face à base da zona de Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar, Porto de €231,454 (€1,484/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €231,454, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €286,395 (€1,836/m²), uma diferença de €98,505 (34.4%) face ao preço pedido de €384,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 1624e9 | Imóvel em análise | €384,900 | €2,467 | — | 75 | 74 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · dee459 | Ativo | €397,500 | €2,395 | 2.9% | 73 | 72 |
| rua Zeca Afonso, 76 | Ativo | €320,000 | €2,353 | 4.6% | 75 | 74 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · f3644f | Ativo | €420,000 | €1,573 | 36.2% | 72 | 74 |
| rua das Mimosas S / N | Ativo | €439,500 | €1,677 | 32.0% | 79 | 72 |
| Mediana | €408,750 | €2,015 | 18.3% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Gondomar está atualmente sobrevalorizada em 34,4% em comparação com o seu valor justo, limitando o potencial para retornos atrativos de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,8%, este investimento carece da viabilidade financeira esperada num mercado de arrendamento saudável. Comprar e manter O preço de mercado atual de €384,900 para esta propriedade orientada para famílias excede significativamente o seu valor justo, sugerindo um ponto de entrada fraco para uma estratégia de compra e manutenção. Dado o elevado preço de compra e o rendimento baixo, a valorização a longo prazo pode não compensar o investimento inicial inflacionado. Arrendamento familiar Com um preço listado acima do valor justo, esta propriedade pode não atrair famílias à procura de opções de arrendamento devido ao custo insustentável em relação às condições do mercado local. A combinação de um baixo rendimento bruto e um preço superior ao esperado diminui a sua atratividade como investimento em arrendamento familiar.
Riscos
Risco de Dependência Económica Uma elevada pontuação de estabilidade económica de 80 sugere uma economia local robusta, mas a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70 indica uma potencial volatilidade na receita de arrendamento, o que pode afetar a estabilidade do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 422 944 €
- Capital próprio necessário
- 115 024 €
- Prestação mensal
- 1298 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -871 €
- Preço384 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 092 €
- Imposto do Selo (escritura)3079 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
- Obras12 602 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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