Apartamento T4, 141 m² em Moscavide e Portela, Loures
Apartamento T4 com 141 m² em Moscavide e Portela, Loures, à venda por 730 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 766 556 €, em linha com o preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 0 casas de banho de 141 m², no 3º andar, construído em 1978, certificado energético B. Localizado freguesia de Moscavide e Portela, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui uma cozinha moderna meticulosamente projetada com acabamentos de alta qualidade e armazenamento abundante, além de um layout espaçoso que promove um fluxo acolhedor por toda a área de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €730,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €766,556, representando uma diferença de €36,556 (4.8%). Isto indica que a propriedade está ao preço justo no mercado atual. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda foca em pequenas renovações para aumentar o valor, aproveitando os acabamentos de alta qualidade da propriedade para atrair compradores que procuram apartamentos familiares de prestígio no mercado suburbano de Lisboa. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €1,521/mês, o rendimento bruto é de 2.5%, tornando-a uma oportunidade de arrendamento a longo prazo viável numa área orientada para famílias, próxima a centros de negócios.
Avaliação
Valor justo estimado em €766,556 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €730,000 situa-se €36,556 (4.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €730,000 face à base da zona de Moscavide e Portela, Loures, Lisbon de €638,685 (€4,530/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €638,685, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €766,556 (€5,437/m²), uma diferença de €36,556 (4.8%) face ao preço pedido de €730,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moscavide e Portela · 162536 | Imóvel em análise | €730,000 | €5,177 | — | 72 | 74 |
| Parque das Nações · ade6c4 | Ativo | €2,450,000 | €15,217 | 193.9% | 88 | 80 |
| Sacavém e Prior Velho · 28ba4c | Ativo | €330,000 | €5,500 | 6.2% | 82 | 78 |
| rua Doutor António da Silva Patacho | Ativo | €355,000 | €4,128 | 20.3% | 80 | 77 |
| Olivais · 96c23f | Ativo | €375,000 | €5,769 | 11.4% | 88 | 80 |
| Mediana | €365,000 | €5,635 | 8.8% | 85 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T4 oferece um rendimento bruto de 2,5%, refletindo a procura equilibrada na área suburbana de Lisboa. Dado que a avaliação justa de €730,000 se alinha de perto com o seu valor de mercado justo de €766,556, esta propriedade está posicionada para arrendamentos de longo prazo estáveis numa vizinhança desejável e orientada para famílias. Arrendamento familiar O layout espaçoso de 141m² deste apartamento é adequado para famílias em crescimento que procuram habitação de qualidade perto de ligações de transportes e centros de negócios. Embora o rendimento seja modesto, a propriedade desfruta de uma posição de mercado justa, tornando-a adequada para arrendamentos familiares numa comunidade segura e vibrante. Compra e manutenção Investir neste apartamento oferece uma avaliação justa que se alinha de perto com as tendências atuais do mercado, tornando-o adequado para uma estratégia de compra e manutenção. A procura estável nos subúrbios e a classificação razoável da vizinhança sugerem um potencial de valorização estável ao longo do tempo, embora o rendimento modesto possa limitar os benefícios de fluxo de caixa imediato.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, há um risco significativo de taxas de rotatividade mais altas, o que pode resultar em períodos de vacância e custos aumentados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 799 725 €
- Capital próprio necessário
- 215 725 €
- Prestação mensal
- 2462 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1833 €
- Preço730 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões43 800 €
- Imposto do Selo (escritura)5840 €
- Imposto do Selo (crédito)3504 €
- Escritura, registo e banco3252 €
- Obras13 329 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (330 000 €–2 450 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
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