Apartamento T2, 223 m² em Valongo
Apartamento T2 com 223 m² em Valongo, à venda por 334 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 433 235 €, 29,4% acima do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 223 m², construído em 2003, certificado energético D. Localizado em rua Eduardo Joaquim Reis Figueira, 404, freguesia de Valongo, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui um extraordinário terraço privado de 97m² e um sistema de recuperação de calor, melhorando a eficiência energética e o espaço ao ar livre. Vantagem de Localização: A apenas 800 metros da Estação de Comboios de Valongo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €334,900 está significativamente subvalorizado em comparação com o valor justo de €433,235, refletindo uma diferença de €98,335, ou 22,7% abaixo das expectativas de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €433,235 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €334,900 situa-se €98,335 (22.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €334,900 face à base da zona de rua Eduardo Joaquim Reis Figueira, 404 de €378,277 (€1,696/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €378,277, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €433,235 (€1,943/m²), uma diferença de €98,335 (22.7%) face ao preço pedido de €334,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Eduardo Joaquim Reis Figueira, 404 | Imóvel em análise | €334,900 | €1,502 | — | 75 | 65 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 3df2c4 | Ativo | €355,000 | €1,296 | 13.7% | 74 | 68 |
| Campo e Sobrado · 15e04b | Ativo | €259,900 | €1,538 | 2.4% | 65 | 64 |
| estrada Dom Miguel | Ativo | €242,900 | €2,058 | 37.1% | 74 | 71 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 3a7371 | Ativo | €298,000 | €1,863 | 24.0% | 75 | 72 |
| Mediana | €278,950 | €1,701 | 13.2% | 74 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a proximidade ao Porto, este apartamento de 2 quartos em Valongo oferece um forte potencial para arrendamento de longo prazo, atraindo inquilinos que desejam um ambiente suburbano ao mesmo tempo que estão próximos de comodidades urbanas. O valor justo de €433.235 representa uma lacuna de 22,7% em relação ao preço de lista atual de €334.900, sugerindo que este investimento poderia gerar um retorno estável num mercado em crescimento. Arrendamento familiar Esta propriedade é ideal para famílias que procuram alojamentos espaçosos perto do Porto, capitalizando as características suburbanas e comodidades do bairro. Com seu valor justo significativo em relação ao preço de lista, o apartamento de 2 quartos destaca-se como uma opção competitiva para arrendatários de longo prazo à procura de habitação de qualidade. Compra e retenção Os investidores que seguem uma estratégia de compra e retenção podem beneficiar da significativa apreciação potencial deste apartamento numa localização desejável. O preço de lista atual, sendo significativamente inferior ao valor de mercado justo, indica um forte potencial de valorização futura na área de Valongo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, existe um risco significativo de que crises económicas locais possam afetar os valores das propriedades e a procura de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 377 812 €
- Capital próprio necessário
- 109 892 €
- Prestação mensal
- 1130 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1434 €
- Preço334 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 092 €
- Imposto do Selo (escritura)2679 €
- Imposto do Selo (crédito)1608 €
- Escritura, registo e banco2304 €
- Obras22 230 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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