Apartamento T3, 85 m² em Benfica, Lisbon
Apartamento T3 com 85 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 629 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 523 062 €, 17% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 85 m², no 3º andar, construído em 1972, certificado energético D. Localizado em rua Engenheiro Nobre Guedes, 3, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui acabamentos de alta qualidade e um design pensado que melhora tanto o estilo como a funcionalidade, juntamente com pré-instalação para ar condicionado e estores elétricos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €629,900 está significativamente acima do valor justo de €523,062, resultando num prémio de €106,838, ou 20,4%. Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €523,062 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €629,900 situa-se €106,838 (20.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €629,900 face à base da zona de rua Engenheiro Nobre Guedes, 3 de €476,303 (€5,604/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 89/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €476,303, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €523,062 (€6,154/m²), uma diferença de €106,838 (20.4%) face ao preço pedido de €629,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Engenheiro Nobre Guedes, 3 | Imóvel em análise | €629,900 | €7,411 | — | 85 | 78 |
| Benfica · 49b7c0 | Ativo | €529,900 | €6,308 | 14.9% | 80 | 76 |
| rua Jaime Lopes Dias | Ativo | €560,000 | €4,786 | 35.4% | 80 | 78 |
| rua República da Bolívia | Ativo | €599,900 | €5,999 | 19.0% | 90 | 72 |
| rua República da Bolívia | Ativo | €599,900 | €5,999 | 19.0% | 82 | 71 |
| Mediana | €579,950 | €5,999 | 19.0% | 81 | 74 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade em Benfica, listada por €629,900, está precificada 20,4% acima do seu valor justo de €523,062, indicando que não é uma escolha inteligente para investimentos em arrendamentos de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,3%, os retornos financeiros provavelmente não justificarão esta valorização. Family rental Embora a localização do apartamento numa área suburbana desejada de Lisboa pareça atraente para arrendamento a famílias, a precificação atual sugere que o investimento está sobrevalorizado a €629,900 em comparação com um valor justo de €523,062. Este prémio diminui os retornos potenciais de rendimento, que se situam num modesto 2,3%. Buy-and-hold Como um investimento de compra e manutenção, o preço de listagem do apartamento de 3 quartos de €629,900 reflete uma diferença de 20,4% acima do seu valor justo, classificando-o como sobrevalorizado. Este prémio impede o potencial de valorização de capital a longo prazo em relação ao rendimento modesto da propriedade de 2,3%.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 sugere que pode haver uma probabilidade moderada de rotatividade de inquilinos, podendo impactar a renda de aluguer e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 678 667 €
- Capital próprio necessário
- 174 747 €
- Prestação mensal
- 2125 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1662 €
- Preço629 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões37 692 €
- Imposto do Selo (escritura)5039 €
- Imposto do Selo (crédito)3024 €
- Escritura, registo e banco3012 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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