Apartamento T1, 60 m² em Loures
Apartamento T1 com 60 m² em Loures, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 188 854 €, 14,2% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e eletrodomésticos em inox.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 60 m², construído em 1975, certificado energético D. Localizado em rua Santa Rita, freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui um pátio exterior privado que aumenta a sua atratividade, proporcionando potencial para jardinagem ou refeições ao ar livre numa área tranquila e bem iluminada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €220,000 está acima do valor justo de €188,854, indicando uma sobrecarga de €31,146 (16,5%). Esta diferença sugere que potenciais compradores podem enfrentar desafios em justificar o preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €188,854 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €220,000 situa-se €31,146 (16.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de rua Santa Rita de €219,338 (€3,656/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 44/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €219,338, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €188,854 (€3,148/m²), uma diferença de €31,146 (16.5%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Santa Rita | Imóvel em análise | €220,000 | €3,667 | — | 42 | 74 |
| rua Angola, 7 | Ativo | €250,000 | €2,427 | 33.8% | 55 | 73 |
| Loures · a79e24 | Ativo | €245,000 | €3,267 | 10.9% | 35 | 70 |
| Loures · fb2914 | Ativo | €220,000 | €3,056 | 16.7% | 45 | 72 |
| urbanização Infantado | Ativo | €400,000 | €4,444 | 21.2% | 44 | 72 |
| Mediana | €247,500 | €3,162 | 13.8% | 45 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dado que o preço pedido de €220,000 é 16.5% superior ao seu valor justo de €188,854, este imóvel não está atualmente alinhado com o mercado para inquilinos de longo prazo que procuram acomodação de qualidade. Com um rendimento bruto de apenas 3.6% e uma classificação de condição de 44/100, o retorno sobre o investimento pode não justificar a compra a este preço. Arrendamento familiar A €220,000, este apartamento de 1 quarto carece do apelo necessário para arrendamentos familiares, especialmente dado o seu valor justo de €188,854, que traduz um prémio significativo de 16.5%. Numa área com uma classificação de bairro moderada de 74/100 e uma pontuação de condição inferior, as famílias podem optar por opções mais atrativas no mercado circundante. Comprar e manter Investir neste imóvel como uma estratégia de comprar e manter não é recomendado devido à sua natureza sobrevalorizada, com uma diferença de 16.5% em relação ao seu valor justo de €188,854. O rendimento bruto de 3.6% e uma condição de 44/100 sugerem que a apreciação a longo prazo pode não compensar os pagamentos iniciais excessivos envolvidos neste investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Um elevado índice de estabilidade económica de 80/100 indica um ambiente robusto, mas um índice de estabilidade de inquilinos de 75/100 sugere flutuações potenciais na retenção de inquilinos, o que representa um risco para o fluxo de caixa consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 269 868 €
- Capital próprio necessário
- 93 868 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -468 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras39 018 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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