Apartamento em Custóias, Leça do Balio e Guifões
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Apartamento T3 com 101 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 248 731 €, em linha com o preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 101 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Custóias, Leça do Balio e Guifões, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui uma garagem e está situado a apenas 1 km do metro, oferecendo uma conveniente conectividade urbana, apesar das necessidades de atualização.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €250,000 está apenas 0,5% acima do valor justo de €248,731, posicionando-o como ao preço justo no mercado atual. Esta avaliação reflete as características da propriedade e da vizinhança. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia aproveitar os materiais básicos da propriedade e as mínimas renovações, visando pequenas melhorias para atrair compradores. Com uma boa estratégia de marketing, um rápido retorno poderia capitalizar o mercado local relativamente estável. Buy-to-let angle. Uma estratégia de buy-to-let beneficiaria-se da renda de aluguer estimada em €1,188 por mês, proporcionando um rendimento bruto de 5,7%. Este rendimento atraente, aliado à localização suburbana do apartamento, torna-o apelativo para alugueres familiares de longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €248,731 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €250,000 situa-se €1,269 (0.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, Porto de €341,027 (€3,377/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 45/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €341,027, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €248,731 (€2,463/m²), uma diferença de €1,269 (0.5%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · 37505a | Imóvel em análise | €250,000 | €2,475 | — | 40 | 68 |
| rua Santana S / N | Ativo | €325,000 | €2,481 | 0.2% | 45 | 72 |
| rua Senhora Penha | Ativo | €299,000 | €2,300 | 7.1% | 40 | 75 |
| Paranhos · 1908cf | Ativo | €250,000 | €3,165 | 27.8% | 38 | 69 |
| vereda de Nossa Senhora do Porto, 127 | Ativo | €282,000 | €2,203 | 11.0% | 45 | 71 |
| Mediana | €290,500 | €2,391 | 3.4% | 43 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 3 quartos em Custóias apresenta um valor justo em comparação ao seu preço de venda, tornando-o uma opção viável para arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 5,7%, oferece um potencial de rendimento estável sem o risco de sobrevalorização. Arrendamento familiar Esta propriedade é bem adequada para arrendamento familiar, beneficiando de uma pontuação no bairro de 68/100, o que indica um ambiente de vida decente. A avaliação justa, junto com as vantagens suburbanas, aumenta a sua atratividade para famílias que procuram opções residenciais. Compra e manutenção Com uma avaliação justa de €250,000 em relação ao valor justo de €248,731, esta estratégia de compra e manutenção não exporia os investidores a perdas imediatas. O rendimento bruto de 5,7% sugere um potencial para retornos constantes enquanto se mantém a propriedade ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 65/100 indica um potencial para flutuações que podem impactar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 327 124 €
- Capital próprio necessário
- 127 124 €
- Prestação mensal
- 843 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -276 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras63 719 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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