Apartamento T2, 74 m² em Mafamude e Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia
Apartamento T2 com 74 m² em Mafamude e Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 218 408 €, 10,9% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade, campo, jardim, serra e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 74 m², no 1º andar, construído em 1992, certificado energético C. Localizado em rua Palmeira, freguesia de Mafamude e Vilar do Paraíso, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características notáveis: O apartamento inclui uma varanda para maior versatilidade e uma despensa para armazenamento extra, aumentando a funcionalidade diária num espaço de vida moderno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €245,000 está claramente acima do valor justo de €218,408, resultando num excesso de €26,592 (12.2%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €218,408 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €245,000 situa-se €26,592 (12.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €245,000 face à base da zona de rua Palmeira de €203,667 (€2,752/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €203,667, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €218,408 (€2,951/m²), uma diferença de €26,592 (12.2%) face ao preço pedido de €245,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Palmeira | Imóvel em análise | €245,000 | €3,311 | — | 80 | 73 |
| Oliveira do Douro · 1626d5 | Ativo | €249,900 | €2,659 | 19.7% | 69 | 73 |
| Oliveira do Douro · 4392d5 | Ativo | €265,000 | €4,417 | 33.4% | 75 | 70 |
| parque da Lavandeira, 537 | Ativo | €267,000 | €2,840 | 14.2% | 75 | 71 |
| rua Manuel Alves Moreira S / N | Ativo | €245,000 | €4,224 | 27.6% | 73 | 73 |
| Mediana | €257,450 | €3,532 | 6.7% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T2 em Mafamude e Vilar do Paraíso apresenta um rendimento bruto de 4,1%, mas com um preço de listagem de €245,000, está sobrevalorizado comparado ao valor justo de €218,408, levando a uma diferença de 12,2%. Dada a qualidade média do inquilino e as comodidades na área, o investimento pode não proporcionar retornos ótimos e pode ser uma opção menos atrativa a longo prazo. Arrendamento familiar Embora este apartamento possa servir como arrendamento familiar dada a localização suburban, a avaliação do valor justo mostra que está sobrevalorizado a €245,000, 12,2% acima do valor justo de €218,408. As classificações do bairro sugerem que o apelo ao inquilino pode ser moderado, beirando o insuficiente para compromissos de longo prazo voltados para famílias. Compra e manutenção Como estratégia de compra e manutenção, este imóvel parece estar aquecido no seu preço atual de €245,000, que é 12,2% superior ao valor justo de €218,408. As classificações de condição e do bairro indicam potencial, mas a natureza sobrevalorizada deste ativo pode dificultar ganhos de capital a longo prazo no competitivo mercado do Porto.
Riscos
Risco de mudança de inquilinos Os inquilinos podem ser menos estáveis com uma pontuação de 70/100, levando potencialmente a taxas de vacância mais elevadas e custos relacionados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 267 519 €
- Capital próprio necessário
- 71 519 €
- Prestação mensal
- 826 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -374 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras9539 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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