Apartamento em São Félix da Marinha
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Apartamento T2 com 171 m² em São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, à venda por 363 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 368 632 €, em linha com o preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 171 m², construído em 2007, certificado energético C. Localizado freguesia de São Félix da Marinha, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade é reforçada pelo isolamento significativo concluído em 2025 e pelos banheiros recentemente remodelados em 2024, assegurando conforto moderno e eficiência energética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €363,000 está bastante próximo do valor justo de €368,632, mostrando uma diferença menor de €5,632, ou 1.5%, indicando que a propriedade está ao preço justo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €368,632 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €363,000 situa-se €5,632 (1.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €363,000 face à base da zona de São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, Porto de €318,129 (€1,860/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €318,129, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €368,632 (€2,156/m²), uma diferença de €5,632 (1.5%) face ao preço pedido de €363,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Félix da Marinha · 3750e4 | Imóvel em análise | €363,000 | €2,123 | — | 75 | 72 |
| rua Entre-Campos S / N | Ativo | €374,900 | €2,999 | 41.3% | 75 | 65 |
| rua Nova do Sobreiro | Ativo | €295,000 | €2,269 | 6.9% | 72 | 72 |
| rua Morangal, 436 | Ativo | €290,000 | €2,042 | 3.8% | 73 | 75 |
| São Félix da Marinha · 9568fd | Ativo | €375,000 | €3,000 | 41.3% | 70 | 70 |
| Mediana | €334,950 | €2,634 | 24.1% | 73 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O apartamento T2 em São Félix da Marinha é bem adequado para arrendamentos familiares, oferecendo um layout espaçoso de 171m² que atende à vida suburbana. Com a sua orientação voltada para as famílias e a proximidade do Porto, a propriedade atrai inquilinos em busca de um ambiente estável e seguro, apesar da sua avaliação justa de €363,000. Arrendamento a longo prazo Esta propriedade apresenta oportunidades viáveis para arrendamento a longo prazo, com um rendimento bruto de 2,9% tornando-se uma escolha aceitável no mercado atual. A baixa taxa de criminalidade e as comodidades decentes do bairro aumentam ainda mais a sua atratividade, posicionando-a bem para inquilinos que procuram uma residência a longo prazo perto do Porto. Compra e retenção Investir neste apartamento numa estratégia de compra e retenção é aconselhável, uma vez que a sua avaliação está em linha com o valor de mercado justo de €368,632. A boa classificação de 79/100 do estado da propriedade e o contexto suburbano favorável sustentam um investimento estável a longo prazo, embora o seu rendimento seja modesto, a 2,9%.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com um índice de estabilidade económica de 70, existe um risco potencial de que flutuações de mercado possam impactar negativamente a renda e o valor da propriedade. Risco de Dependência de Inquilinos: Um índice de estabilidade de inquilinos de 75 sugere que, embora haja um nível razoável de retenção de inquilinos, mudanças inesperadas nas circunstâncias dos inquilinos poderiam afetar as taxas de ocupação e a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 399 583 €
- Capital próprio necessário
- 109 183 €
- Prestação mensal
- 1224 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -824 €
- Preço363 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 340 €
- Imposto do Selo (escritura)2904 €
- Imposto do Selo (crédito)1742 €
- Escritura, registo e banco2371 €
- Obras13 225 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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