Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Apartamento T2 com 70 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 276 111 €, em linha com o preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, garagem e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 70 m², no 2º andar, construído em 1987. Localizado em rua António Enes, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. A propriedade inclui uma garagem fechada, adicionando valor significativo numa cidade onde o estacionamento é cada vez mais escasso, aumentando a conveniência para a vida urbana.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está ligeiramente acima do valor justo de €276,111, refletindo uma diferença de €3,889 (1.4%). A avaliação do imóvel é considerada ao preço justo. Buy-to-flip angle. Esta propriedade pode ser posicionada para uma estratégia de revenda que capitalize sobre a crescente procura no Porto. Com potenciais melhorias estéticas, visa uma venda rentável num mercado competitivo. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €1,027 oferece um rendimento bruto de 4.4%. Este rendimento atrativo torna-o uma oportunidade viável de arrendamento a longo prazo na área metropolitana do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €276,111 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €3,889 (1.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de rua António Enes de €262,458 (€3,749/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 71/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €262,458, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €276,111 (€3,944/m²), uma diferença de €3,889 (1.4%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua António Enes | Imóvel em análise | €280,000 | €4,000 | — | 70 | 85 |
| Paranhos · 483c7f | Ativo | €350,000 | €3,889 | 2.8% | 70 | 73 |
| Ramalde · ba599e | Ativo | €415,000 | €2,785 | 30.4% | 75 | 72 |
| rua Cegonhas, 79 | Ativo | €340,000 | €3,656 | 8.6% | 72 | 66 |
| rua Mouzinho da Silveira | Ativo | €580,000 | €4,567 | 14.2% | 73 | 80 |
| Mediana | €382,500 | €3,773 | 5.7% | 73 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está bem posicionada numa área desejável, contribuindo para um rendimento bruto estável de 4,4%. Com um valor justo muito próximo ao preço pedido, o investimento é financeiramente sólido para fins de arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção Dado o valor justo de €280,000, a propriedade apresenta uma estratégia viável de compra e manutenção, prometendo um potencial de valorização moderado numa vibrante área metropolitana do Porto. A forte pontuação do bairro de 85/100 indica um ambiente favorável para a manutenção do valor da propriedade. Arrendamento de férias de curto prazo Embora a propriedade esteja avaliada a um preço justo e produza 4,4% de rendimento, o mercado competitivo de arrendamento de férias de curto prazo sugere potenciais desafios na maximização da renda. Considerando a classificação de estado de 71/100, algum investimento em melhorias pode ser necessário para atrair hóspedes e otimizar os retornos.
Riscos
Potencial Recessão Económica A pontuação de estabilidade económica de 85/100 sugere uma economia relativamente forte, mas existe um risco de que flutuações possam levar a uma diminuição da procura e taxas de rotatividade de inquilinos, impactando potencialmente a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 310 038 €
- Capital próprio necessário
- 86 038 €
- Prestação mensal
- 981 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -421 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras14 077 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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