Apartamento em Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário
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Apartamento T2 com 125 m² em Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário, Mafra, à venda por 415 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 344 460 €, 17% abaixo do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 125 m², certificado energético A+. Localizado freguesia de Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui um sótão de 36 m², ideal para armazenamento adicional ou uso recreativo, e uma marquise projetada para relaxamento e captura de luz natural.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €415,000 está significativamente acima do valor justo de €344,460, marcando uma discrepância de €70,540 (20.5%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, o que pode impactar os retornos dos investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €344,460 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €415,000 situa-se €70,540 (20.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €415,000 face à base da zona de Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário, Mafra, Lisbon de €374,066 (€2,993/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €374,066, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €344,460 (€2,756/m²), uma diferença de €70,540 (20.5%) face ao preço pedido de €415,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário · 800599 | Imóvel em análise | €415,000 | €3,320 | — | 78 | 55 |
| rua Principal | Ativo | €288,000 | €2,618 | 21.1% | 75 | 55 |
| Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário · 1e658c | Ativo | €255,000 | €3,400 | 2.4% | 70 | 59 |
| rua dos Valinhos | Ativo | €485,000 | €2,756 | 17.0% | 75 | 60 |
| rua dos Valinhos, 12 | Ativo | €485,000 | €2,756 | 17.0% | 75 | 54 |
| Mediana | €386,500 | €2,756 | 17.0% | 75 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Com um rendimento bruto de 0% e uma diferença significativa de 20,5% acima do valor justo, esta propriedade não é uma opção atrativa para investimento em arrendamento a longo prazo. A procura moderada na área suburbana, juntamente com uma classificação do bairro de 55/100, sugere uma qualidade de inquilinos limitada e uma estabilidade potencial de rendimento de arrendamento. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é prejudicada pelo prémio de 20,5% sobre o valor justo, indicando que esta propriedade poderá não se valorizar como esperado a curto e médio prazo. A classificação de condição de 80/100 pode atrair compradores, mas a menor atratividade do bairro pode dificultar o crescimento de valor ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora o tamanho do apartamento possa atrair famílias, o seu preço atual estar 20,5% acima do valor justo significa que se trata de uma proposta de investimento inflacionada. Além disso, a classificação moderada do bairro sugere que atrair inquilinos familiares de qualidade a longo prazo poderá ser um desafio neste ambiente econômico.
Riscos
Estabilidade Económica e de Inquilinos Fraca A propriedade tem tanto a estabilidade económica como a de inquilinos com pontuações de 55/100, indicando potenciais desafios na atração e retenção de inquilinos fiáveis, o que pode afetar a estabilidade da renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 449 108 €
- Capital próprio necessário
- 117 108 €
- Prestação mensal
- 1400 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1786 €
- Preço415 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3320 €
- Imposto do Selo (crédito)1992 €
- Escritura, registo e banco2496 €
- Obras5800 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 33%).
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