Apartamento em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde
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Apartamento T3 com 147 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 790 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 685 020 €, 13,3% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 147 m², construído em 1983, certificado energético D. Localizado em rua Marechal Saldanha, freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento apresenta uma exposição solar desejável de leste a oeste, garantindo abundante luz natural ao longo do dia e uma espaçosa varanda para desfrutar do exterior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €790,000 excede o valor justo de €685,020 em €104,980 (15.3%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta disparidade sugere desafios potenciais para o sucesso futuro em revenda ou arrendamento.
Avaliação
Valor justo estimado em €685,020 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €790,000 situa-se €104,980 (15.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €790,000 face à base da zona de rua Marechal Saldanha de €540,168 (€3,675/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €540,168, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €685,020 (€4,660/m²), uma diferença de €104,980 (15.3%) face ao preço pedido de €790,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Marechal Saldanha | Imóvel em análise | €790,000 | €5,374 | — | 75 | 76 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 5ed0fc | Ativo | €790,000 | €5,267 | 2.0% | 75 | 69 |
| avenida Comendador Ferreira de Matos, 897 | Ativo | €699,000 | €4,660 | 13.3% | 78 | 72 |
| rua de Paulo da Gama S / N | Ativo | €415,000 | €5,253 | 2.3% | 70 | 77 |
| rua Sousa Aroso | Ativo | €890,000 | €4,472 | 16.8% | 80 | 74 |
| Mediana | €744,500 | €4,957 | 7.8% | 77 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada em 15,3% em relação ao seu valor justo, o que impacta negativamente o potencial de fluxo de caixa constante. Com um rendimento bruto de apenas 3,6%, os investidores podem encontrar melhores opções em outros locais que ofereçam um retorno mais robusto. Comprar e manter Embora a localização ofereça habitabilidade e acesso a comodidades, o preço atual da propriedade não está alinhado com as considerações de valor justo, tornando-a uma oportunidade de
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, qualquer recessão poderia impactar significativamente a estabilidade dos inquilinos avaliada em 70/100, levando a um aumento potencial nas taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 853 435 €
- Capital próprio necessário
- 221 435 €
- Prestação mensal
- 2665 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1408 €
- Preço790 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 400 €
- Imposto do Selo (escritura)6320 €
- Imposto do Selo (crédito)3792 €
- Escritura, registo e banco3396 €
- Obras2527 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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