Moradia T6, 156 m² em Carcavelos e Parede, Cascais
Moradia T6 com 156 m² em Carcavelos e Parede, Cascais, à venda por 990 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 813 369 €, 17,8% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T6 com 4 casas de banho de 156 m², construído em 1951, certificado energético D. Localizado em rua Doctor Manuel Arriaga, freguesia de Carcavelos e Parede, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. CARACTERÍSTICA NOTÁVEL: Esta propriedade inclui três unidades de aluguer separadas, cada uma com registo de Alojamento Local, demonstrando um fluxo de receita comprovado de aproximadamente €197,735 desde 2023.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €990,000 está €176,631 (21.7%) acima do valor justo de €813,369, o que indica que a propriedade está sobrevalorizada. Essa discrepância deve ser cuidadosamente considerada nas decisões de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €813,369 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €990,000 situa-se €176,631 (21.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €990,000 face à base da zona de rua Doctor Manuel Arriaga de €785,926 (€5,038/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €785,926, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €813,369 (€5,214/m²), uma diferença de €176,631 (21.7%) face ao preço pedido de €990,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doctor Manuel Arriaga | Imóvel em análise | €990,000 | €6,346 | — | 72 | 71 |
| rua Filipe Rodrigues da Silva, 40 | Ativo | €980,000 | €5,297 | 16.5% | 72 | 68 |
| praça do Junqueiro | Ativo | €1,950,000 | €5,214 | 17.8% | 72 | 64 |
| São Domingos de Rana · cc9ace | Ativo | €730,000 | €4,269 | 32.7% | 85 | 70 |
| Carcavelos e Parede · 225d2d | Ativo | €3,400,000 | €7,727 | 21.8% | — | 73 |
| Mediana | €1,465,000 | €5,256 | 17.2% | 72 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A casa de 6 quartos em Carcavelos e Parede está atualmente listada a €990,000, o que representa 21,7% acima do seu valor justo de €813,369, indicando que está sobrevalorizada no mercado de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,8%, o retorno financeiro não justifica o investimento, especialmente dado o estado da propriedade e as classificações do bairro. Arrendamento familiar Esta propriedade, embora espaçosa, está precificada em €990,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €813,369, tornando-a sobrevalorizada para arrendamentos familiares. O rendimento de 2,8% sugere uma rentabilidade limitada, juntamente com uma classificação de condição moderada e a falta de condições ideais no bairro para famílias. Comprar e manter A €990,000, o retorno esperado desta estratégia de comprar e manter está diminuído, uma vez que a casa está sobrevalorizada em 21,7% em comparação ao seu valor justo de €813,369. O rendimento bruto de 2,8% indica que manter esta propriedade pode não oferecer uma oportunidade de investimento atraente a longo prazo, especialmente com as condições actuais do bairro.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 70/100 indica potenciais flutuações nas condições de mercado que podem afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 087 398 €
- Capital próprio necessário
- 295 398 €
- Prestação mensal
- 3339 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2218 €
- Preço990 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões59 400 €
- Imposto do Selo (escritura)7920 €
- Imposto do Selo (crédito)4752 €
- Escritura, registo e banco3876 €
- Obras21 450 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (730 000 €–3 400 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
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