Apartamento em Queluz e Belas
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Apartamento T3 com 145 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 421 217 €, em linha com o preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vigas à vista.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 145 m², no 1º andar, construído em 1994. Localizado em rua Sociedade, 22, freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Este apartamento dispõe de um terraço espaçoso ideal para atividades de lazer, e janelas renovadas melhoram o isolamento térmico e acústico, contribuindo para uma experiência de vida mais moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está posicionado ligeiramente acima do valor justo de €421,217, traduzindo-se numa diferença de €8,783 (2.1%). Veredicto: ao preço justo. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia direcionar uma revenda após pequenas melhorias, capitalizando nas condições atuais do mercado para um retorno rápido apelativo. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €1,899, o rendimento bruto é de 5.3%, tornando esta uma opção atrativa para investimentos de aluguel a longo prazo numa localização suburbana desejável.
Avaliação
Valor justo estimado em €421,217 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €430,000 situa-se €8,783 (2.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua Sociedade, 22 de €341,157 (€2,353/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €341,157, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €421,217 (€2,905/m²), uma diferença de €8,783 (2.1%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Sociedade, 22 | Imóvel em análise | €430,000 | €2,966 | — | 73 | 74 |
| rua Doutor Francisco Ribeiro Spínola, 75 | Ativo | €420,000 | €2,897 | 2.3% | 75 | 75 |
| Agualva e Mira-Sintra · ec1b23 | Ativo | €315,000 | €2,813 | 5.2% | 65 | 79 |
| praceta Fernão Lopes, 4 | Ativo | €437,000 | €2,913 | 1.8% | 71 | 75 |
| Agualva e Mira-Sintra · 5b85a6 | Ativo | €350,000 | €2,966 | 0% | 72 | 71 |
| Mediana | €385,000 | €2,905 | 2.0% | 72 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O imóvel em Queluz e Belas é adequado para arrendamento de longo prazo, alcançando um rendimento bruto de 5,3%, que é favorável dadas as dinâmicas do mercado de arrendamento local. Contudo, com um valor justo de €421,217, sugere que o preço está relativamente alinhado com as expectativas do mercado aos €430,000. Arrendamento familiar Posicionado numa localidade suburbana com uma boa classificação de vizinhança de 74/100, este apartamento de 3 quartos é bem adequado para famílias que procuram acomodações confortáveis perto das oportunidades económicas de Lisboa. A avaliação do valor justo indica que o preço listado é razoável, embora esteja apenas marginalmente acima do valor de mercado justo avaliado. Buy-and-hold Como um investimento de buy-and-hold, este imóvel oferece um rendimento de arrendamento estável e está localizado numa área economicamente viável influenciada pelo mercado de trabalho mais amplo de Lisboa. Com um preço próximo ao valor justo, alinha-se razoavelmente bem com as estratégias de investimento buy-and-hold, apesar de não haver descontos significativos a serem capitalizados.
Riscos
Risco de Atraso Económico: Com uma pontuação de estabilidade económica de 75/100, existe um risco potencial de uma desaceleração económica impactar a procura de alugueis e as taxas de vacância na área.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 493 629 €
- Capital próprio necessário
- 149 629 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -352 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras33 893 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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