Moradia T4, 300 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Moradia T4 com 300 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 1 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 104 405 €, em linha com o preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 300 m², construído em 2026, certificado energético A. Localizado em rua Conde Alto Mearim, freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Jardim com piscina aquecida melhora a vivência ao ar livre, enquanto os envidraçados de grande formato inundam os interiores com luz natural, garantindo uma atmosfera luminosa e acolhedora em toda a casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.100.000 está apenas ligeiramente abaixo do valor justo de €1.104.405, resultando numa diferença de €4.405 (0,4%). Assim, esta propriedade é considerada ao preço justo. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda envolveria a renovação desta casa superior de 300m² e direcionaria um preço de revenda premium num mercado forte, aproveitando os seus acabamentos de alta qualidade e design moderno. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €2.842, a propriedade oferece um rendimento bruto de 3,1%, tornando-a uma oportunidade de aluguel a longo prazo atraente numa área suburbana desejável perto do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,104,405 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,100,000 situa-se €4,405 (0.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,100,000 face à base da zona de rua Conde Alto Mearim de €828,795 (€2,763/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 88/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €828,795, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,104,405 (€3,681/m²), uma diferença de €4,405 (0.4%) face ao preço pedido de €1,100,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Conde Alto Mearim | Imóvel em análise | €1,100,000 | €3,667 | — | 95 | 73 |
| rua Matinho | Ativo | €1,195,000 | €3,414 | 6.9% | 75 | 69 |
| parque da Cidade | Ativo | €1,300,000 | €3,333 | 9.1% | 78 | 75 |
| rua João H. Ulrich | Ativo | €895,000 | €2,841 | 22.5% | 80 | 69 |
| Ramalde · 5e64a0 | Ativo | €995,000 | €3,948 | 7.7% | 78 | 72 |
| Mediana | €1,095,000 | €3,374 | 8.0% | 78 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade representa uma oportunidade de investimento estável com uma valorização de mercado justa, indicada pela diferença mínima de 0,4% em relação ao seu valor justo. O rendimento bruto de 3,1% e a pontuação de condição de 88/100 sugerem que pode atrair inquilinos fiáveis a longo prazo em busca de habitação de qualidade num ambiente suburbano. Arrendamento familiar A propriedade é bem adequada para famílias, dado que possui quatro quartos espaçosos e está próxima de bons serviços, garantindo um ambiente de vida desejável. Com uma pontuação de bairro de 73/100, atende às expectativas de famílias que procuram uma comunidade segura e adequada para crianças. Comprar e manter Este investimento é apropriado para uma estratégia de comprar e manter, uma vez que está avaliado de forma justa em €1.100.000, correspondente ao seu valor justo. A combinação de uma pontuação de condição sólida e um bom rendimento proporciona uma base sólida para a valorização a longo prazo do ativo num mercado estável.
Riscos
Potencial Rotação de Inquilinos A pontuação de estabilidade económica de 70/100, juntamente com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, sugere um risco mais elevado de rotatividade de inquilinos, o que poderia afetar o fluxo de caixa e levar a taxas de vacância mais elevadas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 184 220 €
- Capital próprio necessário
- 304 220 €
- Prestação mensal
- 3710 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2537 €
- Preço1 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões66 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8800 €
- Imposto do Selo (crédito)5280 €
- Escritura, registo e banco4140 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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