Apartamento em Santo António dos Cavaleiros e Frielas
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Apartamento T2 com 74 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 266 534 €, 9,6% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e campo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 74 m², no 9º andar, construído em 1986, certificado energético D. Localizado em avenida Luís de Camões, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma varanda fechada premium com painéis de madeira que realçam a estética do espaço de estar e criam uma atmosfera convidativa para relaxamento. Destaques do Investimento: A propriedade está arrendada até ao final de fevereiro, proporcionando uma renda imediata de €900 por mês com potencial de valorização devido ao recente desenvolvimento urbano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 está €28,466 (10.7%) acima do valor justo de €266,534, refletindo um estado de sobrevalorizada que exige cautela por parte dos potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €266,534 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €28,466 (10.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de avenida Luís de Camões de €227,015 (€3,068/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €227,015, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €266,534 (€3,602/m²), uma diferença de €28,466 (10.7%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Luís de Camões | Imóvel em análise | €295,000 | €3,986 | — | 65 | 77 |
| Odivelas · 5ed076 | Ativo | €300,000 | €3,750 | 5.9% | 70 | 74 |
| rua Bernardim Ribeiro | Ativo | €335,000 | €3,454 | 13.4% | 72 | 75 |
| rua José Paulo de Oliveira | Ativo | €307,000 | €3,198 | 19.8% | 72 | 75 |
| Odivelas · f35f74 | Ativo | €370,000 | €4,405 | 10.5% | 70 | 72 |
| Mediana | €321,000 | €3,602 | 9.6% | 71 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €295,000 em comparação com o valor justo de €266,534, apresentando uma diferença de 10,7%. O rendimento bruto de 3,9% não justifica o preço elevado, tornando-o menos atractivo para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o bairro seja orientado para famílias com uma pontuação de 77/100, o preço da propriedade de €295,000 supera o valor justo de €266,534 em 10,7%. Esta sobrevalorização diminui o seu apelo para famílias que procuram valor nas suas opções de arrendamento. Comprar e manter Com um preço de listagem de €295,000, que está 10,7% acima do seu valor justo de €266,534, o investimento não está posicionado favoravelmente para uma estratégia de comprar e manter. Com um rendimento bruto de apenas 3,9%, o potencial de valorização não compensa a actual sobrevalorização da propriedade.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, existe um risco moderado de que flutuações na economia local possam afetar a procura de inquilinos, especialmente considerando a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 328 520 €
- Capital próprio necessário
- 92 520 €
- Prestação mensal
- 1034 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -544 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras16 280 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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