Moradia em Cascais e Estoril
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Moradia T4 com 199 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 920 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 724 376 €, 21,3% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vigas à vista.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 199 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Únicas: A propriedade beneficia de duas entradas independentes de rua, aumentando a acessibilidade e oferecendo um potencial significativo para melhorias exteriores, como uma piscina ou espaço de jardim ampliado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €920,000 está significativamente acima do valor justo de €724,376, indicando um prémio de €195,624 (27.0%). Esta propriedade está sobrevalorizada em comparação com a sua avaliação no mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip concentrar-se-ia em realizar renovações modestas para modernizar a condição de 67/100 antes da revenda a um preço mais elevado, visando capitalizar a procura em Cascais. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €3,680 oferece um rendimento bruto de 4.8%, tornando-a uma opção viável de buy-to-let na área da Grande Lisboa para uma sustentabilidade financeira a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €724,376 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €920,000 situa-se €195,624 (27.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €920,000 face à base da zona de Cascais e Estoril, Cascais, Lisbon de €707,766 (€3,557/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €707,766, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €724,376 (€3,640/m²), uma diferença de €195,624 (27.0%) face ao preço pedido de €920,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cascais e Estoril · 76b010 | Imóvel em análise | €920,000 | €4,623 | — | 62 | 78 |
| rua São Nicolau, 104 | Ativo | €780,000 | €3,451 | 25.3% | 72 | 66 |
| Carcavelos e Parede · 162672 | Ativo | €590,000 | €4,917 | 6.3% | 70 | 73 |
| rua São Pedro | Ativo | €850,000 | €3,829 | 17.2% | 70 | 77 |
| São Domingos de Rana · 828fc6 | Ativo | €729,000 | €3,407 | 26.3% | 70 | 69 |
| Mediana | €754,500 | €3,640 | 21.3% | 70 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Cascais e Estoril está listada a €920,000, o que representa uma sobrevalorização de 27,0% em relação ao seu valor justo de €724,376, indicando que não é uma opção sólida para investimentos em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 4,8% e uma classificação de condição de 67/100, os potenciais retornos não justificam o preço de entrada elevado. Compra e manutenção A €920,000, a estratégia de compra e manutenção para esta propriedade enfrenta um desafio significativo, pois está sobrevalorizada em 27,0% em comparação com o seu valor justo. A falta de um potencial de valorização convincente, dado o seu estado atual e a sua valorização, torna esta estratégia menos apelativa para investimento a longo prazo. Arrendamento para famílias Embora a propriedade tenha uma pontuação de vizinhança favorável de 78/100, o preço de €920,000 ainda excede o valor justo em 27,0%, tornando-a uma escolha subótima para arrendamentos familiares. A combinação de um custo elevado e um potencial de rendimento modesto sublinha o risco associado a esta estratégia de investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode comprometer a estabilidade do fluxo de caixa da propriedade, especialmente tendo em conta uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 045 067 €
- Capital próprio necessário
- 309 067 €
- Prestação mensal
- 3103 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1319 €
- Preço920 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões55 200 €
- Imposto do Selo (escritura)7360 €
- Imposto do Selo (crédito)4416 €
- Escritura, registo e banco3708 €
- Obras54 383 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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