Apartamento em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena
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Apartamento T2 com 62 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 230 660 €, 13% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e pavimento flutuante.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 62 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma espaçosa área de arrumação no sótão, ideal para maximizar o espaço habitacional, e beneficia de uma excelente exposição solar que ilumina todo o ambiente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 ultrapassa o valor justo de €230,660 em €34,340 (14.9%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere cautela para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €230,660 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €34,340 (14.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, Setúbal de €195,645 (€3,156/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €195,645, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €230,660 (€3,720/m²), uma diferença de €34,340 (14.9%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · 76b089 | Imóvel em análise | €265,000 | €4,274 | — | 78 | 78 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 956f6f | Ativo | €234,500 | €3,608 | 15.6% | 75 | 73 |
| rua São Tomé e Príncipe, 80 | Ativo | €239,900 | €4,613 | 7.9% | 75 | 78 |
| rua José Dias Coelho, 14 | Ativo | €275,000 | €3,819 | 10.6% | 82 | 73 |
| rua José Dias Coelho, 14 | Ativo | €239,000 | €3,621 | 15.3% | 78 | 72 |
| Mediana | €239,450 | €3,720 | 13.0% | 77 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, listada por €265,000, está sobrevalorizada em aproximadamente 14,9% em comparação com o valor justo de €230,660, o que pode limitar os retornos de investimento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 3,4%, a avaliação atual sugere que o risco de diminuição da renda de arrendamento supera as recompensas potenciais em um mercado competitivo. Comprar e manter O preço atual de listagem reflete um desvio do valor justo, indicando que manter esta propriedade pode não resultar em uma valorização desejável ao longo do tempo. A classificação de condição de 79/100 implica uma boa qualidade de mercado, mas o alto preço de entrada pode comprometer o desempenho geral do investimento. Arrendamento familiar Embora o bairro ofereça comodidades suburbanas e proximidade a Lisboa, potencializando a demanda, o preço atual do apartamento torna-o uma opção menos atraente para arrendamentos familiares. O rendimento de 3,4% sugere um potencial limitado de fluxo de caixa, tornando-o uma escolha indesejável para famílias em busca de opções de habitação acessíveis.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos é de 75/100, o que indica um risco moderadamente elevado de rotatividade que pode impactar a estabilidade da renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 284 478 €
- Capital próprio necessário
- 72 478 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -515 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras4795 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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