Apartamento em Corroios
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Apartamento T2 com 128 m² em Corroios, Seixal, à venda por 410 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 229 177 €, 30,6% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 128 m², no 1º andar, construído em 1986, certificado energético D. Localizado em avenida da Liberdade, 46, freguesia de Corroios, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui um espaço suplementar no andar superior para uso adicional, e um pátio privado que melhora as oportunidades de vida ao ar livre para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €410,000 está significativamente acima do valor justo de €229,177, refletindo uma sobrevalorização de €180,823 ou 44.1%. Esta disparidade indica uma falta de alinhamento com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €229,177 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €410,000 situa-se €180,823 (44.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €410,000 face à base da zona de avenida da Liberdade, 46 de €388,864 (€3,038/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 78 · Serviços 65 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 68). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida da Liberdade, 46
Base da zona €388,864 + condição +€6,400 + localização +€19,513 = valor justo estimado de €229,177 (€1,790/m²), uma diferença de €180,823 (44.1%) face ao preço pedido de €410,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida da Liberdade, 46 | Imóvel em análise | €410,000 | €3,203 | — | 75 | 74 |
| rua Joaquim Valentim Correia, 16 | Ativo | €350,000 | €3,241 | 1.2% | 76 | 75 |
| Corroios · 6d5338 | Ativo | €369,900 | €2,983 | 6.9% | 72 | 71 |
| parque da Paz | Ativo | €360,000 | €4,615 | 44.1% | 75 | 69 |
| praceta Bento Moura, 1 4ºB | Ativo | €285,000 | €4,597 | 43.5% | 78 | 80 |
| Mediana | €355,000 | €3,919 | 22.3% | 76 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €410,000 em comparação com o seu valor justo de €229,177, resultando numa diferença de 44,1% que a torna financeiramente pouco atrativa para estratégias de arrendamento a longo prazo. Com um baixo rendimento bruto de 2,9%, o investimento não fornece potencial de retorno suficiente para justificar o preço pedido. Arrendamento familiar A um preço de €410,000, esta propriedade não está alinhada com a estimativa de valor justo de €229,177, indicando que está sobrevalorizada em 44,1%. O rendimento modesto limita ainda mais a sua atratividade para arrendamentos familiares, uma vez que não oferece retornos competitivos. Manter e investir Apesar de estar situada numa vizinhança bem avaliada com uma pontuação de 74/100, a propriedade a €410,000 está sobrevalorizada quando comparada ao valor justo de €229,177, apresentando um risco significativo para investidores que optam pela estratégia de manter e investir. O baixo rendimento bruto de 2,9% sugere que manter esta propriedade pode não gerar os retornos desejados ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 68/100, existe um risco significativo de aumento da vacância e rotatividade, o que pode afetar a renda de aluguer e os retornos gerais do investimento imobiliário.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 448 392 €
- Capital próprio necessário
- 120 392 €
- Prestação mensal
- 1383 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -925 €
- Preço410 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3280 €
- Imposto do Selo (crédito)1968 €
- Escritura, registo e banco2484 €
- Obras10 560 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (68) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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