Apartamento T4, 127 m² em Cascais e Estoril, Cascais
Apartamento T4 com 127 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 1 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 127 232 €, 35,6% abaixo do preço pedido. A análise de 39 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 127 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade possui um generoso terraço de 50 m² com um jardim privado, equipado com churrasqueira e lareira exterior, ideal para entretenimento durante todo o ano. Localização Privilegiada: Situada a poucos passos da Baía de Cascais e da vibrante marina, proporcionando acesso inigualável a comodidades locais e atrações culturais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.750.000 excede o valor justo de €1.127.232 em €622.768 (55,2%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,127,232 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,750,000 situa-se €622,768 (55.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,750,000 face à base da zona de Cascais e Estoril, Cascais, Lisbon de €972,187 (€7,655/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €972,187, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,127,232 (€8,876/m²), uma diferença de €622,768 (55.2%) face ao preço pedido de €1,750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cascais e Estoril · d74981 | Imóvel em análise | €1,750,000 | €13,780 | — | 82 | 69 |
| rua Bem Lembrados | Ativo | €1,350,000 | €9,060 | 34.2% | 80 | 73 |
| Cascais e Estoril · 65a6a8 | Ativo | €1,350,000 | €11,739 | 14.8% | 75 | 70 |
| rua José Carvalho Araújo | Ativo | €1,295,000 | €8,691 | 36.9% | 80 | 75 |
| rua José Carvalho Araújo | Ativo | €1,295,000 | €8,691 | 36.9% | 75 | 73 |
| Mediana | €1,322,500 | €8,876 | 35.6% | 78 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O apartamento de 4 quartos em Cascais e Estoril está significativamente sobrevalorizado a €1,750,000, muito acima do seu valor justo de €1,127,232. Com um rendimento bruto de apenas 1,6%, esta propriedade não apresenta uma opção atraente para arrendamentos familiares no mercado atual. Arrendamento a longo prazo Dado o valor justo do apartamento de €1,127,232 em comparação com o seu preço de listagem de €1,750,000, a propriedade provavelmente enfrentará desafios para atrair inquilinos a longo prazo. O rendimento bruto atual de 1,6% indica que o investimento pode não oferecer retornos suficientes para os proprietários nesta área de alta procura. Comprar e manter Como investimento para estratégias de compra e manutenção, esta propriedade está sobrevalorizada, apresentando um gap substancial de 55,2% entre o seu preço de listagem e o valor justo. Tal disparidade, combinada com um rendimento baixo de 1,6%, sugere que manter esta propriedade pode não proporcionar os benefícios financeiros esperados ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade pode enfrentar riscos de instabilidade económica devido a uma pontuação de estabilidade económica moderada de 65/100, o que indica potenciais flutuações no mercado local que podem impactar a receita de aluguer e as taxas de ocupação. Vulnerabilidade do Inquilino A estabilidade dos inquilinos é moderada em 70/100, sugerindo um risco de rotatividade dos inquilinos que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 912 188 €
- Capital próprio necessário
- 512 188 €
- Prestação mensal
- 5948 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5644 €
- Preço1 750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões131 250 €
- Imposto do Selo (escritura)14 000 €
- Imposto do Selo (crédito)8400 €
- Escritura, registo e banco5700 €
- Obras2838 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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