Apartamento em Lourinhã e Atalaia
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Apartamento T3 com 145 m² em Lourinhã e Atalaia, Lourinhã, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 404 739 €, 18,2% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, pavimento flutuante e pavimento de pedra.
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Visão geral
Apartamento T3 com 0 casas de banho de 145 m², certificado energético A. Localizado freguesia de Lourinhã e Atalaia, concelho de Lourinhã, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui duas varandas com acesso a churrasqueira, aumentando seu potencial de vida ao ar livre e ideal para entretenimento com vistas para o campo, tudo em um condomínio privado seguro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 está €90,261 (22.3%) acima do valor justo de €404,739, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. O plano envolveria fazer melhorias estratégicas para aumentar a atratividade e, em seguida, vender rapidamente a propriedade a um preço mais alto. Buy-to-let angle. A renda de aluguel estimada de aproximadamente €866/mês gera um rendimento bruto de 2.1%, indicando retornos modestos numa área rural.
Avaliação
Valor justo estimado em €404,739 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €90,261 (22.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de Lourinhã e Atalaia, Lourinhã, Lisbon de €380,685 (€2,625/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 58/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €380,685, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €404,739 (€2,791/m²), uma diferença de €90,261 (22.3%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lourinhã e Atalaia · 439333 | Imóvel em análise | €495,000 | €3,414 | — | 60 | 54 |
| Lourinhã e Atalaia · 4680d5 | Ativo | €345,000 | €3,833 | 12.3% | 85 | 52 |
| alameda Nuno de Brion | Ativo | €340,000 | €2,345 | 31.3% | 68 | 58 |
| rua Estrela do Mar, 3 | Ativo | €319,000 | €2,185 | 36.0% | 64 | 45 |
| Lourinhã e Atalaia · 38a521 | Ativo | €640,000 | €2,783 | 18.5% | 76 | 56 |
| Mediana | €342,500 | €2,564 | 24.9% | 72 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente listada por €495,000, o que representa uma diferença de 22.3% acima do valor justo de €404,739, indicando que está sobrevalorizada. Com um baixo rendimento bruto de 2.1% e uma classificação de bairro de 54/100, o investimento carece da atratividade financeira normalmente procurada para arrendamentos de longo prazo. Arrendamento familiar A €495,000, esta propriedade está 22.3% acima do valor justo, apontando para um estado de sobrevalorização que diminui a sua atratividade para arrendatários familiares. Adicionalmente, o score de condição de 58/100 sugere que a propriedade pode exigir um investimento adicional para ser apelativa a famílias que buscam condições de vida confortáveis em uma área rural.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta um risco significativo devido a uma baixa pontuação de estabilidade económica de 50/100, indicando potenciais desafios no mercado local que poderiam impactar a renda de arrendamento e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 593 082 €
- Capital próprio necessário
- 197 082 €
- Prestação mensal
- 1670 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1431 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras62 158 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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