Apartamento em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena
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Apartamento T2 com 50 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 174 808 €, 24% abaixo do preço pedido. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça e eletrodomésticos em inox.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 50 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Este apartamento possui uma cozinha bem planeada com eletrodomésticos modernos e acabamentos de alta qualidade, oferecendo funcionalidade e apelo estético, apesar de pequenos sinais de desgaste.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230,000 está significativamente acima do valor justo, que é estimado em €174,808. Com um prémio de €55,192 (31.6%), a propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €174,808 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €230,000 situa-se €55,192 (31.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, Setúbal de €162,882 (€3,258/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €162,882, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €174,808 (€3,496/m²), uma diferença de €55,192 (31.6%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · 4a45ab | Imóvel em análise | €230,000 | €4,600 | — | 68 | 64 |
| Barreiro e Lavradio · 957101 | Ativo | €232,000 | €3,515 | 23.6% | 68 | 75 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 28bc9b | Ativo | €220,500 | €3,392 | 26.3% | 60 | 72 |
| Barreiro e Lavradio · 6d5289 | Ativo | €235,000 | €3,507 | 23.8% | 68 | 75 |
| rua Bartolomeu Dias | Ativo | €230,000 | €3,485 | 24.2% | 68 | 69 |
| Mediana | €231,000 | €3,496 | 24.0% | 68 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade a €230,000 está sobrevalorizada, com uma diferença de 31.6% em relação ao valor justo, limitando o potencial para rendimentos sólidos de arrendamento a longo prazo. Apesar de um rendimento bruto justo de 4%, o preço de compra inflacionado diminui a atratividade geral do investimento. Comprar e manter Embora a proximidade a Lisboa possa sugerir alguma valorização futura, a avaliação atual da propriedade excede significativamente o valor justo, sugerindo que os investidores em comprar e manter poderão enfrentar desafios. A pontuação de condição de 65/100 também indica que o investimento contínuo em manutenção poderá diminuir os retornos gerais. Arrendamento familiar A propriedade pode atrair famílias devido à sua segurança suburbana, mas o alto preço pedido reflete uma falta de valor, levando a expectativas de renda menos competitivas. Além disso, com as condições do mercado a refletirem uma qualidade de vizinhança de 64/100, o potencial para uma receita de arrendamento familiar constante pode não justificar o custo atual do investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55/100, existe um risco elevado de rotatividade frequente, o que pode resultar em períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 257 070 €
- Capital próprio necessário
- 73 070 €
- Prestação mensal
- 776 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -388 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras15 368 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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