Apartamento T4, 80 m² em Queluz e Belas, Sintra
Apartamento T4 com 80 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 299 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 290 987 €, em linha com o preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 com 1 casas de banho de 80 m², no 1º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Este apartamento inclui uma ampla varanda ideal para relaxamento ao ar livre, complementada por abundante luz natural na sala, melhorando a experiência de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €299,000 está apenas acima do valor justo de €290,987, representando um pequeno prémio de €8,013 (2,8%). Isso coloca a propriedade ao preço justo, tornando-a uma opção de investimento viável.
Avaliação
Valor justo estimado em €290,987 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €299,000 situa-se €8,013 (2.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisbon de €276,867 (€3,461/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 52/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €276,867, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €290,987 (€3,637/m²), uma diferença de €8,013 (2.8%) face ao preço pedido de €299,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · 622a9b | Imóvel em análise | €299,000 | €3,738 | — | 54 | 75 |
| Massamá e Monte Abraão · 8ee40e | Ativo | €260,000 | €3,562 | 4.7% | 54 | 69 |
| praceta Columbano Bordalo Pinheiro, 2 | Ativo | €320,000 | €3,556 | 4.9% | 54 | 75 |
| Massamá e Monte Abraão · f5e99a | Ativo | €269,000 | €3,685 | 1.4% | 35 | 71 |
| avenida 25 de Abril | Ativo | €360,000 | €4,235 | 13.3% | 59 | 65 |
| Mediana | €294,500 | €3,624 | 3.1% | 54 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T4 em Queluz e Belas, listado a €299,000, está corretamente avaliado ao preço justo, com um gap de apenas 2,8%. Dada as características urbanas da localização e a qualidade dos inquilinos, esta propriedade pode proporcionar uma ocupação estável, mas carece de potencial para um rendimento de aluguer forte. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja avaliado ao preço justo em €299,000, pode atrair famílias que procuram alojamento na Grande Lisboa devido às comodidades e classificações do bairro. No entanto, com um rendimento bruto de 0%, é improvável que gere retornos robustos para os inquilinos familiares no mercado atual. Buy-and-hold A um preço justo de €299,000, esta propriedade em Queluz e Belas pode representar um investimento razoável para buy-and-hold numa vizinhança estável. No entanto, a classificação de 52/100 em condição sugere a necessidade de melhorias que ainda poderiam limitar os retornos dos investidores ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Rotatividade de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 357 604 €
- Capital próprio necessário
- 118 404 €
- Prestação mensal
- 1008 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1279 €
- Preço299 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 536 €
- Imposto do Selo (escritura)2392 €
- Imposto do Selo (crédito)1435 €
- Escritura, registo e banco2218 €
- Obras41 023 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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