Apartamento em Lordelo do Ouro e Massarelos
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T3 com 63 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 222 740 €, em linha com o preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 63 m², certificado energético E. Localizado em rua de Gonçalo Sampaio, freguesia de Lordelo do Ouro e Massarelos, concelho de Porto, distrito de Porto. Caraterística Notável: Este apartamento no último andar possui uma varanda com vistas e está situado numa área estrategicamente valiosa, a poucos passos das principais universidades e transportes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €245,000 está €22,260 (10,0%) acima do valor justo de €222,740. Esta avaliação indica que a propriedade está ao preço justo no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €222,740 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €245,000 situa-se €22,260 (10.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €245,000 face à base da zona de rua de Gonçalo Sampaio de €247,969 (€3,936/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 54/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €247,969, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €222,740 (€3,536/m²), uma diferença de €22,260 (10.0%) face ao preço pedido de €245,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Gonçalo Sampaio | Imóvel em análise | €245,000 | €3,889 | — | 56 | 73 |
| rua da Alegria, 982 | Ativo | €275,000 | €3,526 | 9.3% | 60 | 76 |
| Ramalde · b32bab | Ativo | €255,000 | €2,865 | 26.3% | 60 | 69 |
| avenida Vimara Peres S / N | Ativo | €390,000 | €3,545 | 8.8% | 55 | 74 |
| Paranhos · 91132e | Ativo | €282,500 | €3,818 | 1.8% | 60 | 73 |
| Mediana | €278,750 | €3,536 | 9.1% | 60 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento estável de 5,7%, tornando-se uma opção razoável para investidores que procuram retornos consistentes no crescente mercado do Porto. Com uma avaliação justa situada em €222.740, a compra por €245.000 sugere expectativas modestamente baixas para uma futura valorização. Arrendamento familiar A localização do apartamento, numa vizinhança classificada com 73/100, proporciona um acesso vantajoso a comodidades e escolas respeitáveis, o que é atraente para famílias. Embora esteja competitiva no mercado, não oferece um potencial significativo de valorização em comparação com o seu valor justo. Compra e manutenção Dada a sua avaliação justa, a propriedade pode oferecer uma estratégia de investimento a longo prazo segura, embora pouco emocionante, à medida que o Porto continua a se desenvolver. Os investidores devem reconhecer que comprar a €245.000 pode resultar em um crescimento de capital limitado, dado o gap de 10% em relação ao valor justo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos é provável, dado o relativamente baixo índice de estabilidade dos inquilinos de 65/100, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 288 247 €
- Capital próprio necessário
- 92 247 €
- Prestação mensal
- 826 €
- Rentabilidade bruta
- 4,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -182 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras30 268 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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