Apartamento T1, 60 m² em Avenidas Novas, Lisbon
Apartamento T1 com 60 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 309 621 €, 21,6% abaixo do preço pedido. Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T1 com 2 casas de banho de 60 m², no 8º andar, certificado energético C. Localizado em avenida Defensores de Chaves, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. O apartamento apresenta um amplo terraço de 25 m², oferecendo um raro espaço exterior privado com vistas panorâmicas da cidade, enriquecendo a experiência de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está significativamente acima do valor justo de €309,621, refletindo um excesso de €85,379 (27.6%). Isso sugere que a propriedade está sobrevalorizada e pode não representar uma oportunidade de investimento sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €309,621 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €85,379 (27.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de avenida Defensores de Chaves de €285,965 (€4,766/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €285,965, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €309,621 (€5,160/m²), uma diferença de €85,379 (27.6%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Defensores de Chaves | Imóvel em análise | €395,000 | €6,583 | — | 80 | 83 |
| praça Paiva Couceiro | Ativo | €440,000 | €4,444 | 32.5% | 78 | 81 |
| rua das Madres | Ativo | €285,000 | €5,182 | 21.3% | 75 | 85 |
| rua Raquel Roque Gameiro S / N | Ativo | €235,000 | €5,222 | 20.7% | 79 | 77 |
| largo de Santos, 6 | Ativo | €365,000 | €6,186 | 6.0% | 75 | 77 |
| Mediana | €325,000 | €5,202 | 21.0% | 77 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Com um preço de €395,000, este apartamento T1 nas Avenidas Novas está significativamente acima do seu valor justo de €309,621, indicando uma sobrevalorização de 27.6%. Dada a rentabilidade bruta de 3.7% e as relativamente altas classificações do bairro, a receita potencial de arrendamento a longo prazo pode não justificar o custo inicial do investimento. Arrendamento de férias de curto prazo A €395,000, o preço deste imóvel, que é superior ao seu valor justo, torna-o menos atrativo para fins de arrendamento de férias de curto prazo, apesar da popularidade de Lisboa entre os turistas. A rentabilidade de 3.7% pode não proporcionar retornos suficientes no mercado competitivo de arrendamento de férias, dada a atual faixa de preço. Comprar e manter Investir neste apartamento como uma estratégia de comprar e manter pode ser imprudente devido à sua considerável sobrevalorização de 27.6% em comparação com o valor de mercado justo. O potencial de apreciação a longo prazo pode estar limitado, uma vez que o investimento inicial não está alinhado com as expectativas de valor justo calculadas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O score de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica uma possibilidade de maior rotatividade de inquilinos, o que pode afetar o fluxo de caixa consistente e aumentar os períodos de vacância durante as transições.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 423 260 €
- Capital próprio necessário
- 107 260 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -662 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras1856 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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