Moradia T4, 165 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal
Moradia T4 com 165 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 487 613 €, em linha com o preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 165 m², certificado energético A. Localizado em rua 25 de Abril, freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta propriedade possui um jardim interior sob as escadas, que realça a sua atmosfera acolhedora, além de uma ampla área exterior ideal para reuniões familiares e atividades de lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €495,000 está ligeiramente acima do valor justo de €487,613, com uma diferença de €7,387, indicando que a propriedade está avaliada em aproximadamente 1,5% acima do valor de mercado justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €487,613 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €7,387 (1.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de rua 25 de Abril de €398,208 (€2,413/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €398,208, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €487,613 (€2,955/m²), uma diferença de €7,387 (1.5%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua 25 de Abril | Imóvel em análise | €495,000 | €3,000 | — | 82 | 70 |
| rua Bartolomeu de Gusmão | Ativo | €750,000 | €1,963 | 34.6% | 76 | 71 |
| rua Liberdade, 36 | Ativo | €499,000 | €2,365 | 21.2% | 72 | 73 |
| rua Cidade de Évora | Ativo | €600,000 | €3,093 | 3.1% | 85 | 63 |
| avenida da Liberdade, 13 | Ativo | €535,000 | €3,302 | 10.1% | 74 | 70 |
| Mediana | €567,500 | €2,729 | 9.0% | 75 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em União das Freguesias do Seixal tem um rendimento bruto de 5,3%, apresentando um retorno sólido para investimentos em arrendamento a longo prazo. A proximidade a Lisboa melhora a estabilidade dos inquilinos, embora a condição modesta e a classificação do bairro sugiram cautela na gestão de expectativas. Arrendamento familiar Esta casa de 4 quartos é bem adequada para arrendamento familiar, dado o seu layout espaçoso e a razoável proximidade a amenities essenciais. No entanto, enquanto a propriedade está atualmente listada a €495,000, a avaliação do valor justo indica que está ao preço justo, deixando pouca margem para flexibilidade inerente ao mercado. Compra e retenção Uma estratégia de compra e retenção pode ser viável, uma vez que a localização da propriedade perto de Lisboa suporta uma potencial valorização a longo prazo. No entanto, o preço de listagem atual reflete um valor justo, levando a uma abordagem cautelosa em relação às expectativas de crescimento de capital imediato.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 75/100 sugere um risco moderado de flutuações económicas que afetam a renda alugada e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 539 432 €
- Capital próprio necessário
- 143 432 €
- Prestação mensal
- 1682 €
- Rentabilidade bruta
- 4,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -309 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras8507 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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