Apartamento T2, 70 m² em Amora, Seixal
Apartamento T2 com 70 m² em Amora, Seixal, à venda por 268 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 268 836 €, em linha com o preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², certificado energético D. Localizado em praceta Centro Columbófilo do Fogueteiro, freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui pavimentos flutuantes modernos e janelas de vidro duplo com aberturas oscilantes, melhorando tanto o isolamento térmico como o conforto acústico em todos os espaços habitacionais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €268,500 está quase perfeitamente alinhado com o valor justo de €268,836, diferindo apenas em €336 (0.1%). Esta propriedade é avaliada como estando ao preço justo. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda foca em melhorias cosméticas para aumentar o apelo e, potencialmente, elevar o preço de venda, capitalizando os materiais de alta qualidade e a localização desejável. Uma atualização direcionada poderia aumentar a rentabilidade na revenda. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento de aluguer aproveita os estimados €783/mês para garantir um rendimento bruto de 3.5%, tornando este um investimento promissor a longo prazo para aluguer familiar ou estratégias de compra e manutenção. A proximidade de Lisboa melhora ainda mais as perspetivas de aluguer.
Avaliação
Valor justo estimado em €268,836 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €268,500 situa-se €336 (0.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €268,500 face à base da zona de praceta Centro Columbófilo do Fogueteiro de €225,999 (€3,229/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €225,999, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €268,836 (€3,841/m²), uma diferença de €336 (0.1%) face ao preço pedido de €268,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Centro Columbófilo do Fogueteiro | Imóvel em análise | €268,500 | €3,836 | — | 75 | 78 |
| Amora · 23f455 | Ativo | €330,000 | €4,177 | 8.9% | 74 | 74 |
| praceta António de Saldanha, 3 | Ativo | €230,000 | €4,259 | 11.0% | 75 | 81 |
| Amora · f5eb6b | Ativo | €289,900 | €3,717 | 3.1% | 73 | 72 |
| Amora · 99f3c2 | Ativo | €270,000 | €3,462 | 9.8% | 74 | 75 |
| Mediana | €279,950 | €3,947 | 2.9% | 74 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento em Amora oferece um rendimento modesto de 3,5% dado a sua proximidade de Lisboa, tornando-o adequado para oportunidades de arrendamento a longo prazo. No entanto, com uma avaliação justa, o potencial para uma valorização significativa pode ser limitado. Arrendamento familiar A propriedade apresenta boas condições e uma boa pontuação no bairro, tornando-a atrativa para cenários de arrendamento familiar. Embora a ocupação possa ser estável, os preços refletem que está já ao preço justo, limitando o potencial de valorização imediata. Comprar e manter Adquirir este apartamento de 2 quartos em Amora pode ser considerado para uma estratégia de comprar e manter, especialmente dada as suas características suburbanas estáveis e proximidade a Lisboa. No entanto, os investidores devem notar que a atual valorização está alinhada com o valor justo, sugerindo oportunidades limitadas para uma valorização rápida a curto prazo. Não ideal para arrendamento de férias de curto prazo A propriedade não é considerada ideal para arrendamento de férias de curto prazo dada as suas características e valor justo. Esta estratégia pode não gerar os retornos financeiros desejados devido à concorrência e saturação de mercado no segmento de arrendamento de curto prazo.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 75/100, existe um risco potencial de flutuações no mercado que podem impactar negativamente a renda e os valores das propriedades.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 290 460 €
- Capital próprio necessário
- 75 660 €
- Prestação mensal
- 913 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -508 €
- Preço268 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9401 €
- Imposto do Selo (escritura)2148 €
- Imposto do Selo (crédito)1289 €
- Escritura, registo e banco2144 €
- Obras6978 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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