Apartamento T2, 58 m² em Benfica, Lisbon
Apartamento T2 com 58 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 318 307 €, 19,4% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 58 m², no 12º andar, certificado energético E. Localizado freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento apresenta um interior totalmente remodelado com eletrodomésticos da marca Candy de alta qualidade e uma casa de banho moderna com um elegante cabine de duche, oferecendo conforto e funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está significativamente acima do valor justo de €318,307, indicando um excesso de €76,693 (24.1%). Esta propriedade está, portanto, sobrevalorizada em relação às expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €318,307 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €76,693 (24.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de Benfica, Lisbon, Lisbon de €302,586 (€5,217/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €302,586, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €318,307 (€5,488/m²), uma diferença de €76,693 (24.1%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Benfica · 8750b9 | Imóvel em análise | €395,000 | €6,810 | — | 75 | 75 |
| Venteira · 1906ba | Ativo | €317,000 | €4,284 | 37.1% | 80 | 68 |
| avenida Alexandre Salles | Ativo | €317,000 | €3,914 | 42.5% | 82 | 74 |
| avenida Brito Pais, 1 | Ativo | €317,000 | €4,284 | 37.1% | 80 | 72 |
| rua Cláudio Nunes | Ativo | €439,900 | €6,284 | 7.7% | 88 | 71 |
| Mediana | €317,000 | €4,284 | 37.1% | 81 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Benfica está sobrevalorizado a €395,000, em comparação com o seu valor justo de €318,307, indicando um espaço de 24,1%. Com um rendimento bruto de apenas 3,2%, pode ter dificuldades em oferecer retornos atrativos para investidores de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Esta propriedade em Benfica está listada acima do seu valor justo, tornando-a menos atraente para arrendamentos familiares, com um espaço de 24,1% na valorização. O rendimento de 3,2% sugere que potenciais inquilinos familiares podem procurar alternativas mais razoáveis na área. Comprar e manter A €395,000, a propriedade não apresenta um investimento sólido para comprar e manter, devido ao seu preço significativo acima do valor justo. O rendimento bruto limitado de 3,2% complica ainda mais o potencial de crescimento a longo prazo num segmento de mercado já sobrevalorizado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 75/100 indica um potencial para taxas de rotatividade mais altas, o que pode levar a custos de vacância aumentados e redução da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 425 890 €
- Capital próprio necessário
- 109 890 €
- Prestação mensal
- 1343 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -810 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras4486 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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