Apartamento T3, 119 m² em Queluz e Belas, Sintra
Apartamento T3 com 119 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 530 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 456 235 €, 13,9% abaixo do preço pedido. A análise de 49 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo, jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 119 m², construído em 2006, certificado energético B. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma lareira com recuperação de calor na sala de estar, melhorando a eficiência energética ao mesmo tempo que proporciona uma atmosfera acolhedora durante os meses mais frios.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €530,000 está €73,765 (16.2%) acima do valor justo de €456,235, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere um potencial limitado para ganhos imediatos de capital no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €456,235 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €530,000 situa-se €73,765 (16.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €530,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisbon de €374,635 (€3,148/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €374,635, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €456,235 (€3,834/m²), uma diferença de €73,765 (16.2%) face ao preço pedido de €530,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · 875131 | Imóvel em análise | €530,000 | €4,454 | — | 74 | 71 |
| rua Mirante, 25 | Ativo | €499,000 | €4,302 | 3.4% | 92 | 73 |
| Queluz e Belas · 9387a5 | Ativo | €420,000 | €3,853 | 13.5% | 76 | 69 |
| alameda Senhor da Serra | Ativo | €750,000 | €7,075 | 58.9% | 80 | 73 |
| Agualva e Mira-Sintra · 483bb3 | Ativo | €260,000 | €3,467 | 22.2% | 75 | 72 |
| Mediana | €459,500 | €4,078 | 8.4% | 78 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O apartamento de 3 quartos em Queluz e Belas está listado a €530,000, o que representa 16.2% acima do seu valor justo de €456,235, indicando que está sobrevalorizado no mercado atual. Apesar da proximidade a Lisboa e do acesso razoável às escolas, o rendimento de 2.8% não é convincente para investimentos de arrendamento familiar a longo prazo. Arrendamento a longo prazo Com um rendimento bruto de 2.8% e um desvio de 16.2% em relação ao valor justo, a propriedade com preço de €530,000 não apresenta uma oportunidade sólida para arrendamento a longo prazo, pois está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €456,235. A classificação de condição de 78/100 sugere que pode necessitar de investimento adicional para otimizar o potencial de arrendamento, erodindo ainda mais a rentabilidade. Compra e manutenção O preço atual do apartamento de 3 quartos de €530,000, 16.2% acima do valor justo, torna-o um investimento menos atraente para compra e manutenção, dado que está sobrevalorizado neste valor de listagem. Os investidores podem enfrentar desafios para alcançar retornos satisfatórios devido ao baixo rendimento de 2.8%, agravado pelo preço de compra inflacionado em comparação com o valor justo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma elevada rotatividade de inquilinos pode ser esperada, dado que tanto a estabilidade económica como a estabilidade de inquilinos estão em 70/100, indicando uma potencial volatilidade nas taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 580 506 €
- Capital próprio necessário
- 156 506 €
- Prestação mensal
- 1801 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1227 €
- Preço530 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 700 €
- Imposto do Selo (escritura)4240 €
- Imposto do Selo (crédito)2544 €
- Escritura, registo e banco2772 €
- Obras11 250 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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