Apartamento T1, 58 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra
Apartamento T1 com 58 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra, à venda por 425 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 364 884 €, 14,1% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 58 m², construído em 1990, certificado energético C. Localizado freguesia de Sesimbra (Santiago), concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A varanda do apartamento não só oferece uma vista agradável para o mar, mas também inclui um churrasco, tornando-a perfeita para refeições ao ar livre no clima ameno de Sesimbra.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €425,000 está significativamente acima do valor justo de €364,884, resultando numa sobrevalorização de €60,116, ou 16.5%. Esta disparidade de preços indica que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €364,884 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €425,000 situa-se €60,116 (16.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €425,000 face à base da zona de Sesimbra (Santiago), Sesimbra, Setúbal de €382,012 (€6,586/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €382,012, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €364,884 (€6,291/m²), uma diferença de €60,116 (16.5%) face ao preço pedido de €425,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sesimbra (Santiago) · 875178 | Imóvel em análise | €425,000 | €7,328 | — | 68 | 64 |
| rua Professor Doutor Fernandes Marques | Ativo | €410,000 | €6,308 | 13.9% | 69 | 64 |
| Sesimbra (Santiago) · 190728 | Ativo | €530,000 | €8,154 | 11.3% | 71 | 66 |
| avenida dos Combatentes, 32 | Ativo | €330,000 | €5,238 | 28.5% | 74 | 65 |
| rua Serpa Pinto | Ativo | €320,000 | €6,275 | 14.4% | 78 | 67 |
| Mediana | €370,000 | €6,292 | 14.1% | 73 | 66 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €425,000, excedendo o seu valor justo de €364,884 em 16,5%. Dada a baixa rentabilidade bruta de 2,8%, assegurar inquilinos de longo prazo pode resultar em retornos insuficientes em relação ao custo do investimento. Arrendamento familiar Com um valor justo substancialmente inferior ao preço de listagem, este apartamento T1 não é uma opção financeiramente viável para arrendamentos familiares. As amenidades moderadas da vizinhança e a classificação da condição de 72/100 diminuem ainda mais a atratividade para famílias que procuram habitação de qualidade. Compra e manutenção Como investimento, este apartamento carece de apelo devido ao seu preço atual, que está 16,5% acima do valor justo. A receita de arrendamento antecipada é pouco provável que justifique o alto preço de compra, posicionando esta propriedade mal para estratégias de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Pressão Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, podem existir desafios potenciais na manutenção da receita de aluguer devido a flutuações económicas locais que podem impactar a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 464 927 €
- Capital próprio necessário
- 124 927 €
- Prestação mensal
- 1433 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1000 €
- Preço425 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3400 €
- Imposto do Selo (crédito)2040 €
- Escritura, registo e banco2520 €
- Obras10 667 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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