Apartamento T3, 80 m² em Loures
Apartamento T3 com 80 m² em Loures, à venda por 449 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 326 090 €, 27,5% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 80 m², no 5º andar, construído em 1993, certificado energético F. Localizado freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Este apartamento dispõe de uma ampla arrecadação e estacionamento designado para três carros, aumentando a sua praticidade para famílias que necessitam de espaço extra e conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €449,500 está significativamente acima do valor justo, que é estimado em €326,090, refletindo um prémio inflacionado de €123,410 (37,8%). Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €326,090 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €449,500 situa-se €123,410 (37.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €449,500 face à base da zona de Loures, Loures, Lisbon de €302,360 (€3,780/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €302,360, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €326,090 (€4,076/m²), uma diferença de €123,410 (37.8%) face ao preço pedido de €449,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loures · 15e3b9 | Imóvel em análise | €449,500 | €5,619 | — | 66 | 70 |
| rua José Afonso | Ativo | €335,000 | €4,855 | 13.6% | — | 69 |
| rua João Abel Manta | Ativo | €430,000 | €3,525 | 37.3% | 70 | 71 |
| praceta Amoras | Ativo | €360,000 | €4,235 | 24.6% | 70 | 73 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 99f49b | Ativo | €345,000 | €4,012 | 28.6% | 75 | 74 |
| Mediana | €352,500 | €4,124 | 26.6% | 70 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade em Loures está sobrevalorizada em 37,8%, tornando-a uma opção menos atraente para oportunidades de arrendamento a longo prazo, especialmente dado o seu baixo retorno de 3,4%. A potencial renda de aluguel pode não justificar o alto investimento inicial, limitando o potencial de fluxo de caixa. Comprar e manter Com um valor justo de €326,090 e um preço pedido de €449,500, esta estratégia de compra e manutenção é desaconselhada, uma vez que a propriedade está significativamente sobrevalorizada. A estabilidade económica proporcionada pela área da Grande Lisboa não compensa o valor avaliado diminuído em comparação com o preço listado. Arrendamento familiar Embora o bairro ofereça boa acessibilidade a Lisboa e seja adequado para a vida familiar, o preço atual de €449,500 está fortemente inflacionado, tornando-o inadequado para um investimento em arrendamento familiar. O retorno bruto de 3,4% reflete ainda mais o risco associado a investir a este preço elevado.
Riscos
Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 70 sugere um nível moderado de fundamentos económicos, que combinado com uma pontuação de estabilidade do inquilino de 65 indica uma potencial volatilidade na renda de aluguer devido à dependência de uma economia local variável.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 505 034 €
- Capital próprio necessário
- 145 434 €
- Prestação mensal
- 1510 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -916 €
- Preço449 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 260 €
- Imposto do Selo (escritura)3596 €
- Imposto do Selo (crédito)2158 €
- Escritura, registo e banco2579 €
- Obras23 942 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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