Apartamento T2, 60 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo
Apartamento T2 com 60 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo, à venda por 284 800 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 206 667 €, 27,4% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 60 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Montijo e Afonsoeiro, concelho de Montijo, distrito de Setúbal. Uma característica notável é a sala de jantar distinta com acesso direto a um terraço privado, proporcionando um espaço exterior conveniente e fácil acesso à rua.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €284,800 está significativamente acima do valor justo de €206,667, resultando numa sobrevalorização de €78,133 (37.8%). Isso indica que a propriedade está acima do valor em comparação com o seu valor de mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €206,667 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €284,800 situa-se €78,133 (37.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €284,800 face à base da zona de Montijo e Afonsoeiro, Montijo, Setúbal de €188,796 (€3,147/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €188,796, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €206,667 (€3,444/m²), uma diferença de €78,133 (37.8%) face ao preço pedido de €284,800.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montijo e Afonsoeiro · 133927 | Imóvel em análise | €284,800 | €4,747 | — | 74 | 59 |
| Sarilhos Grandes · ac99ac | Ativo | €285,000 | €3,065 | 35.4% | 72 | 58 |
| rua dos Girassóis | Ativo | €299,500 | €3,744 | 21.1% | 84 | 52 |
| Montijo e Afonsoeiro · 6c7c04 | Ativo | €195,000 | €3,145 | 33.7% | 74 | 58 |
| rua Círio dos Marítimos, 125 | Ativo | €295,000 | €4,538 | 4.4% | 74 | 55 |
| Mediana | €290,000 | €3,445 | 27.4% | 74 | 57 |
Tese de investimento
Aluguel de longo prazo Dado que a propriedade está listada por €284,800, que é 37,8% acima do seu valor justo de €206,667, o rendimento de 3,2% bruto indica que este investimento não oferece um retorno atrativo em comparação com o mercado. A pontuação do bairro de 59/100 reflete uma demanda moderada, sugerindo que a renda de aluguel pode não compensar a sobrevalorização inicial. Aluguel familiar Embora o estado do apartamento esteja classificado em 77/100, o que indica adequação para inquilinos, a significativa diferença de preço denota que pode não atrair locatários familiares de longo prazo que buscam valor em seu investimento habitacional. As famílias costumam priorizar opções de moradia acessíveis, o que significa que o preço atual desta propriedade pode desestimular os ocupantes potenciais. Não ideal para habitação de estudantes Como a propriedade está sobrevalorizada em €284,800, carece de apelo para o mercado estudantil, que tipicamente prefere acomodações mais acessíveis. A pontuação média da região de 59/100 pode limitar ainda mais o interesse de estudantes que procuram moradia econômica. Não ideal para o mercado de luxo Com um valor justo de €206,667, posicionar este apartamento no mercado de luxo é impróprio, especialmente porque está atualmente 37,8% sobrevalorizado. A pontuação de condição existente de 77/100 e a avaliação média do bairro não estão alinhadas com as expectativas de investidores de alto padrão.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 50/100 indica riscos significativos associados a possíveis recessões na economia local que podem afetar a renda dos arrendatários.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 307 874 €
- Capital próprio necessário
- 80 034 €
- Prestação mensal
- 957 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -587 €
- Preço284 800 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 542 €
- Imposto do Selo (escritura)2278 €
- Imposto do Selo (crédito)1367 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras6703 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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