Vivenda em Almancil
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Vivenda T3 com 178 m² em Almancil, Loulé, à venda por 2 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 778 479 €, 32,9% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 178 m², construído em 1991. Localizado freguesia de Almancil, concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: A villa inclui um título de golfe para possível aquisição e tem um amplo terraço superior com vista para o North Course, aumentando as oportunidades de lazer ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €2,650,000 está significativamente acima do valor justo de €1,778,479, resultando em um excesso de €871,521 (49,0%). Isto indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,778,479 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,650,000 situa-se €871,521 (49.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,650,000 face à base da zona de Almancil, Loulé, Faro de €1,507,155 (€8,467/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 87/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,507,155, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,778,479 (€9,991/m²), uma diferença de €871,521 (49.0%) face ao preço pedido de €2,650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Almancil · 57f9d5 | Imóvel em análise | €2,650,000 | €14,888 | — | 85 | 65 |
| Almancil · d748a8 | Ativo | €1,349,000 | €9,500 | 36.2% | 94 | 70 |
| Almancil · 3a7145 | Ativo | €1,258,000 | €9,388 | 36.9% | 78 | 73 |
| Almancil · d7a3ff | Ativo | €1,390,000 | €9,789 | 34.2% | 84 | 70 |
| Almancil · 023b83 | Ativo | €2,100,000 | €10,194 | 31.5% | 87 | 67 |
| Mediana | €1,369,500 | €9,645 | 35.2% | 86 | 70 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo O imóvel está a um preço de €2,650,000, o que representa um prémio significativo de 49,0% sobre o seu valor justo de €1,778,479, tornando-se uma opção sobrevalorizada para alugueres de curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 1,4%, este investimento carece dos retornos financeiros típicos desejados numa estratégia de aluguer de férias. Compra e retenção Dada a substancial diferença de 49,0% entre o preço de listagem e o valor justo, esta villa está sobrevalorizada a €2,650,000, limitando a sua atratividade para uma estratégia de compra e retenção. A combinação de um baixo rendimento de aluguer e um alto custo de aquisição torna este um desafio para a perspetiva de investimento a longo prazo. Aluguer familiar Com um preço de listagem de €2,650,000, o prémio de 49,0% sobre o valor justo indica que esta propriedade está sobrevalorizada para aluguer familiar. O baixo rendimento bruto de 1,4% sugere ainda que outras propriedades na área podem oferecer um desempenho financeiro melhor para as necessidades de habitação familiar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Os índices de estabilidade económica e de inquilinos de 65/100 indicam um risco moderado de aumento da rotatividade de inquilinos, podendo impactar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 890 530 €
- Capital próprio necessário
- 770 530 €
- Prestação mensal
- 9285 €
- Rentabilidade bruta
- 1,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -9423 €
- Preço2 650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões198 750 €
- Imposto do Selo (escritura)21 200 €
- Imposto do Selo (crédito)12 720 €
- Escritura, registo e banco7860 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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